JAKARTA — Harga rumah masih naik, tetapi jumlah transaksinya justru menurun. Bank Indonesia mencatat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan III 2026 tumbuh 0,58 persen secara tahunan, melambat dari 0,69 persen pada triwulan II 2026. Di sisi lain, penjualan properti residensial di pasar primer terkontraksi 8,43 persen secara tahunan. Bagi pembeli yang memegang dana tunai, kombinasi ini membuka ruang tawar yang jarang muncul bersamaan.
Harga naik tipis, penjualan justru menurun
Laporan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) BI yang dirilis 6 November 2026 menunjukkan kenaikan harga yang makin lemah. Rumah tipe menengah tumbuh 0,63 persen dengan indeks 114,15, tipe besar 0,57 persen dengan indeks 108,50, dan tipe kecil 0,55 persen dengan indeks 114,14. Dari 18 kota yang disurvei, tujuh kota mengalami perlambatan pertumbuhan dan satu kota, Yogyakarta, mencatat penurunan tipis 0,05 persen. Pontianak masih tumbuh 1,49 persen, tetapi angka itu pun turun dari 2,35 persen pada triwulan sebelumnya.
Sisi permintaan lebih lemah lagi: penjualan turun di seluruh tipe rumah. Ini penting dibaca sebagai sinyal pasar, bukan sekadar angka statistik. Ketika harga cenderung menempel di tempat sementara transaksi menyusut, penjual yang serius butuh pembeli lebih besar daripada pembeli butuh satu unit tertentu.
Kenapa penjual belum mau menurunkan harga
BI mencatat kenaikan harga bahan bangunan sebagai hambatan terbesar pengembang, disusul persoalan perizinan dan perpajakan. Biaya yang sudah telanjur keluar membuat penjual menahan harga selama mungkin. Namun hasil survei yang sama menunjukkan 73,94 persen pembiayaan pembangunan properti residensial berasal dari dana internal perusahaan. Artinya, pengembang tidak sedang dikejar kewajiban penyetoran kepada pihak lain, sehingga potongan harga besar biasanya hanya diberikan pada unit sisa yang sudah lama menganggur, bukan pada semua unit.
Karena itu strategi yang lebih efektif bukan menunggu harga pasar turun, melainkan memilih unit yang pemiliknya punya alasan untuk segera melepas: unit sisa pengembang, rumah second yang sudah lama dipasarkan, atau aset warisan yang perlu dibagi.
Keterjangkauan masih jadi persoalan utama
Analisis Harian Kompas (21 September 2026) atas 58.713 iklan rumah di Jabodetabek memperlihatkan 98 dari 100 rumah di lokapasar berada di luar jangkauan pekerja berupah minimum. Dengan rasio harga terhadap pendapatan tahunan (PIR) 3 dan rata-rata UMK Jabodetabek Rp5,52 juta per bulan, batas kemampuan membeli hanya sekitar Rp198,6 juta, dan hanya 2,06 persen iklan masuk kategori itu. Harga median rumah Rp1,6 miliar, setara 24 kali pendapatan tahunan pekerja berupah minimum.
Kesimpulan praktisnya, ruang negosiasi terbesar tidak berada di segmen rumah murah yang stoknya langka, melainkan di segmen menengah dan atas yang penawarannya lebih banyak.
Sembilan langkah menawar properti dengan dana tunai
- Tentukan harga pembanding per meter persegi. Ambil 5-10 iklan sejenis dalam radius 2-3 kilometer dengan luas tanah dan bangunan mirip, lalu pakai nilai tengahnya, bukan iklan termurah atau termahal.
- Cek NJOP dan harga transaksi di sekitar lokasi. NJOP pada SPPT PBB umumnya berada di bawah harga pasar, tetapi berguna untuk melihat kewajaran nilai tanah dibanding bangunannya.
- Hitung biaya di luar harga rumah. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) paling tinggi 5 persen dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP yang ditetapkan pemerintah daerah, ditambah jasa PPAT atau notaris, biaya pendaftaran di kantor pertanahan, serta tunggakan PBB, listrik, dan air.
- Periksa legalitas sebelum menawar. Pastikan jenis haknya (SHM, SHGB, atau Hak Pakai), nama pemilik sesuai identitas penjual, luas sesuai gambar, serta tidak ada sengketa atau blokir. Untuk SHGB, catat sisa masa berlakunya.
- Cari tahu berapa lama properti dipasarkan. Unit yang sudah berbulan-bulan tidak laku jauh lebih terbuka pada penawaran di bawah harga pasang.
- Survei fisik dengan daftar periksa. Periksa struktur dan atap, tanda rembes atau jamur, tekanan air, arah aliran lingkungan, akses jalan masuk, serta riwayat banjir di sekitar lokasi.
- Ajukan penawaran tertulis. Sebutkan angka, dasar perhitungan, temuan kerusakan, dan batas waktu berlakunya penawaran. Penawaran lisan mudah diabaikan.
- Jangan menyerahkan uang besar tanpa akta. Tanda jadi secukupnya, sisanya dibayar saat Akta Jual Beli (AJB) di PPAT atau saat penyerahan dokumen, dan transfer ke rekening pemilik yang namanya sama dengan sertifikat.
- Urus balik nama. Setelah AJB, pendaftaran peralihan hak dilakukan di kantor pertanahan setempat agar sertifikat baru tercatat atas nama pembeli.
Tiga kesalahan yang paling sering terjadi
- Terpaku pada harga pasang. Harga iklan adalah harapan penjual, bukan nilai pasar. Tanpa data pembanding, negosiasi berubah menjadi tawar-menawar perasaan.
- Menawar dulu, memeriksa belakangan. Temuan kerusakan atau masalah legalitas setelah harga disepakati nyaris tidak bisa dipakai untuk menurunkan harga.
- Mengabaikan biaya kepemilikan. PBB tahunan, perawatan, dan iuran keamanan lingkungan sering luput dihitung sehingga anggaran jebol di tahun pertama.
Yang perlu diingat
Pasar properti 2026 bergerak pelan: harga naik tipis, penjualan menurun, dan pembeli punya lebih banyak waktu untuk membandingkan. Bagi yang membayar tunai, keunggulan utamanya sederhana, yaitu kepastian dan kecepatan, dua hal yang paling dihargai penjual yang butuh dana cepat. Gunakan keunggulan itu untuk memperoleh harga yang wajar, bukan untuk membeli terburu-buru.
Sumber: Antara News - Survei BI: Harga properti residensial kuartal III 2026 tumbuh terbatas; Kompas.com - BI: Penjualan Rumah Membaik Kuartal II 2026, Harga Properti Naik Tipis; Kompas.id - Harga Rumah Semakin Tak Tergapai
CS 1