Hampir semua pencari hunian di Indonesia membayangkan rumah tapak sebagai tujuan akhir. Survei digital tSurvey.id terhadap 390 responden milenial pada Februari 2022 menemukan 93 persen responden di DKI Jakarta memilih rumah tapak, dan 99,4 persen di Jawa-Bali non-DKI. Di Jakarta, hanya 7 persen yang berencana membeli apartemen. Angka itu menjelaskan satu hal: preferensi orang Indonesia sangat kuat pada hunian berpagar dan bertanah.
Namun preferensi bukan satu-satunya dasar keputusan. Bagi pekerja yang kantornya di tengah kota, apartemen bisa jauh lebih efisien. Bagi keluarga dengan anak sekolah dan kebutuhan ruang, rumah tapak sulit digantikan. Artikel ini merangkum pertimbangan praktisnya, termasuk cara menghitung apakah harga sebuah hunian masih masuk akal dibanding biaya sewanya.
Kenapa rumah tapak masih jadi pilihan utama
Ada tiga alasan yang paling sering muncul. Pertama, kepemilikan tanah dianggap lebih pasti: sertifikat ada di tangan, bangunan bisa diubah sesuai kebutuhan. Kedua, ruang lebih luas untuk harga yang sama, terutama di luar pusat kota. Ketiga, kebiasaan. Tenaga Ahli Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Paulus Totok Lusida menyebut masyarakat Indonesia sudah terbiasa tinggal di landed house, sebagaimana orang Singapura terbiasa tinggal di apartemen.
Kekurangan rumah tapak juga nyata: lokasi strategis semakin mahal, perawatan sepenuhnya tanggung jawab pemilik, dan tidak ada fasilitas bersama seperti kolam, gym, atau keamanan 24 jam yang dikelola pengelola gedung.
Delapan pertimbangan sebelum memilih
- Lokasi dan waktu tempuh. Hitung total waktu pintu ke pintu, bukan hanya jarak. Rumah yang jauh tapi murah bisa memakan biaya transportasi dan waktu setiap hari.
- Anggaran total, bukan hanya harga. Siapkan dana untuk biaya balik nama, pajak pembeli, dan perbaikan awal. Untuk apartemen, tambahkan biaya pengelolaan lingkungan (service charge) yang dibayar rutin.
- Biaya hidup bulanan. Paulus Totok Lusida menegaskan apartemen masih dikenal mahal biaya hidupnya, mulai dari listrik, air, parkir, hingga iuran gedung.
- Rencana jangka panjang. Kalau berencana menetap 10 tahun atau lebih dan ingin merenovasi, rumah tapak lebih fleksibel. Kalau mobilitas kerja tinggi, sewa apartemen dekat kantor lebih masuk akal.
- Legalitas dan status tanah. Pastikan sertifikat sesuai nama penjual, cek tanda tangan di BPN, dan cocokkan luas tanah di sertifikat dengan kondisi lapangan.
- Kualitas bangunan dan lingkungan. Periksa rembesan, retak struktur, drainase, dan riwayat banjir. Di apartemen, cek tekanan air, ventilasi, dan kondisi lift.
- Potensi sewa. Kalau suatu saat disewakan, cek tarif pasaran di sekitar dan tingkat okupansi. Data Leads Property kuartal I 2025 menunjukkan permintaan apartemen sewa di Jakarta melambat sekitar 5 persen dengan tarif sewa turun rata-rata 4,8 persen.
- Biaya keluar. Kalau memilih menyewa, pahami isi perjanjian: durasi, deposit, siapa menanggung perbaikan, dan syarat perpanjangan.
Cara cepat menilai: rasio harga terhadap sewa
Ada ukuran sederhana yang dipakai analis properti: bandingkan harga beli dengan total biaya sewa tahunan di lokasi yang sama. Berdasarkan listing jual dan sewa, Kompas menghitung median harga rumah di Jabodetabek Rp 1,15 miliar, sementara sewa rumah dengan luas serupa sekitar Rp 4,04 juta per bulan. Artinya harga beli setara sekitar 23,8 tahun biaya sewa, atau hampir 24 tahun. Sebagai pembanding, rasio serupa di New York sekitar 19,9 tahun.
Rasio yang tinggi bukan berarti membeli selalu salah. Angka ini alat bantu untuk melihat seberapa mahal harga di suatu kawasan dibanding nilai sewanya. Kalau rasionya jauh di atas kota lain, pembeli punya alasan untuk menawar lebih keras atau mempertimbangkan lokasi lain. Sebaliknya, penyewa punya dasar kuat untuk memilih sewa jangka panjang bila rasio di kawasannya sangat tinggi.
Menyewa bukan pilihan kelas dua
Data Susenas BPS Maret 2025 menunjukkan 18,6 juta rumah tangga di 11 kawasan metropolitan membeli atau menyewa rumah. Sebanyak 2,17 juta rumah tangga atau 11,7 persen di antaranya tinggal di rumah sewa. Di metropolitan Bandung, Yogyakarta, dan Surabaya, proporsi penyewa sekitar 11 persen. Angka ini menegaskan sewa sudah menjadi pilihan bermukim yang wajar, bukan sekadar jalan sementara.
Untuk pasar sewa, tawaran yang paling dicari tetap hunian dekat pusat kegiatan dengan biaya bulanan terkendali. Pemilik yang menyewakan rumah atau apartemen sebaiknya menonjolkan akses transportasi, kondisi unit siap huni, dan kejelasan biaya bulanan di iklan.
Kesimpulan praktis
- Pilih rumah tapak bila butuh ruang, berencana menetap lama, dan siap mengurus perawatan sendiri.
- Pilih apartemen bila mobilitas tinggi, mengutamakan lokasi dekat kantor, dan tidak ingin repot perawatan.
- Pilih sewa bila harga beli di kawasan incaran terlalu tinggi dibanding nilai sewanya, atau bila rencana tinggal kurang dari lima tahun.
- Apa pun pilihannya, verifikasi legalitas dan hitung biaya total, bukan hanya harga yang tertera di iklan.
Sumber: Databoks Katadata - survei tSurvey.id; detikProperti; Kompas.id - Mana Lebih Untung, Beli atau Sewa Rumah.
CS 1