Iklan "disewakan rumah, hubungi pemilik langsung" kini mudah ditemukan di grup media sosial maupun situs listing. Menyewa tanpa agen memang bisa lebih hemat dan komunikasinya lebih cepat, tetapi seluruh risiko ada di tangan penyewa. Tanpa dokumen yang rapi, masalah kecil seperti atap bocor atau deposit yang tidak kembali bisa berubah menjadi sengketa panjang. Karena itu, sebelum mentransfer uang sewa, lakukan sembilan pemeriksaan berikut.
1. Pastikan yang menyewakan benar-benar pemilik
Minta lihat KTP dan dokumen kepemilikan, minimal fotokopi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), serta bukti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Cocokkan nama di dokumen dengan nama pemilik rekening yang akan Anda transfer. Jika yang menghubungi adalah keluarga atau pengelola, mintalah surat kuasa tertulis yang ditandatangani pemilik. Jangan ragu menolak transaksi bila identitas dan dokumen tidak bisa ditunjukkan.
2. Survei fisik pada dua waktu berbeda
Foto yang menarik tidak menjamin kondisi rumah. Datanglah siang hari untuk memeriksa cahaya, sirkulasi udara, dan kebersihan, lalu malam hari untuk menilai keamanan lingkungan, kebisingan, dan penerangan jalan. Periksa hal-hal yang paling sering menjadi sumber biaya:
- Air bersih mengalir lancar, tidak berbau, dan tekanan cukup di lantai atas.
- Daya listrik tertulis di meteran sesuai kebutuhan, semua stop kontak dan saklar berfungsi.
- Atap, plafon, dan dinding tidak menunjukkan tanda bocor atau rembes.
- Toilet, wastafel, dan saluran pembuangan tidak tersumbat.
- Akses jalan, parkir, serta riwayat banjir di lingkungan sekitar.
3. Buat inventaris dan rekam kondisi awal
Susun daftar barang bawaan pemilik: lemari, kasur, kompor, AC, kipas, hingga jumlah kunci. Foto setiap ruangan dan setiap barang dengan tanggal yang terlihat, lalu lampirkan daftar itu ke perjanjian. Dokumen ini melindungi kedua pihak saat masa sewa berakhir, terutama untuk menilai kerusakan wajar dan tidak wajar.
4. Jangan sewa tanpa perjanjian tertulis
Undang-undang memang mengakui sewa lisan, tetapi pembuktiannya jauh lebih sulit. Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa menyewa sebagai perjanjian pemberian kenikmatan atas suatu barang untuk jangka waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa. Pasal 1570 KUHPerdata menegaskan sewa tertulis berakhir demi hukum saat jangka waktunya habis, sedangkan Pasal 1571 KUHPerdata menyebut sewa lisan baru berakhir setelah ada pemberitahuan dengan tenggang waktu sesuai kebiasaan setempat. Perjanjian tertulis harus memuat nama dan identitas kedua pihak, alamat lengkap objek sewa, jangka waktu, nominal sewa, cara dan jadwal pembayaran, serta deposit bila ada.
5. Sepakati siapa menanggung perbaikan
Menurut Pasal 1550 sampai 1552 KUHPerdata, pihak yang menyewakan wajib menyerahkan barang dalam kondisi terpelihara dan menanggung kerusakan besar, sedangkan penyewa bertanggung jawab atas perbaikan kecil. Agar tidak debat di tengah jalan, tulis contoh perbaikannya: bocor atap, pompa air, atau keran rusak ditanggung pemilik; sedangkan penggantian lampu dan pembersihan rutin menjadi kewajiban penyewa. Sepakati juga batas biaya perbaikan kecil yang ditanggung penyewa tanpa perlu persetujuan pemilik.
6. Rinci biaya di luar sewa
Tanyakan dan tuliskan secara terpisah: iuran pengelolaan lingkungan (IPL), tagihan listrik dan air, kebersihan, keamanan, serta parkir. Pastikan angka meteran listrik dan air pada hari serah terima dicatat di berita acara, sehingga tagihan bulan sebelumnya tidak menempel pada penyewa baru.
7. Atur batas penggunaan dan perubahan bangunan
Pasal 1554 KUHPerdata melarang penyewa mengubah bentuk dan tatanan barang yang disewa. Jika Anda berencana mengecat, memasang rak, atau memakai rumah untuk usaha rumahan, mintalah izin tertulis. Perjanjian juga sebaiknya mengatur apakah rumah boleh disewakan kembali kepada orang lain, aturan hewan peliharaan, dan jumlah penghuni tetap.
8. Perjelas cara sewa berakhir dan deposit dikembalikan
Tulis kapan pemberitahuan pengosongan harus disampaikan, berapa lama waktu untuk pemeriksaan akhir, dan dalam kondisi apa deposit dipotong. Perlu diketahui, Putusan Mahkamah Agung Nomor 277 K/Pdt/1984 yang menjadi yurisprudensi menegaskan pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewa secara sepihak karena ingin memakai sendiri barangnya, kecuali hal itu sudah disepakati sebelumnya. Klarifikasi seperti ini membuat masa sewa lebih tenang bagi kedua pihak.
9. Bayar lewat jalur yang bisa dilacak
Transfer ke rekening bank atas nama pemilik yang sama dengan nama di KTP dan dokumen properti, lalu simpan kuitansi atau tanda terima bertanda tangan. Waspadai penawaran dengan harga jauh di bawah pasar yang mendesak korban segera mentransfer. Sebagai langkah terakhir, mintalah salinan perjanjian yang sudah ditandatangani kedua pihak, bukan hanya foto di ponsel.
Menyewa langsung dari pemilik bisa menjadi pilihan yang efisien, asalkan dokumen, kondisi rumah, dan kesepakatan biaya sudah jelas sejak awal. Semakin rinci perjanjiannya, semakin kecil peluang perselisihan di kemudian hari.
Sumber: Mahkamah Agung RI – Yurisprudensi Penghentian Perjanjian Sewa Menyewa, ILS Law Firm – Aturan Sewa Menyewa dalam KUHPerdata, dan PropNex Plus – Tips Menyewa Rumah Secara Aman.
CS 1