Memiliki apartemen atau rumah untuk disewakan memang bisa menjadi salah satu sumber pendapatan yang menguntungkan. Namun kenyataannya, banyak pemilik properti justru menghadapi masalah yang sama: unit sewa kosong berbulan-bulan. Potensi pemasukan hilang, sementara biaya operasional seperti iuran pengelolaan lingkungan (IPL) dan perawatan tetap harus dibayar setiap bulan.
Menurut Head of Sales and Operations Jendela360, Aldina Fatwa Hakiki, tantangan terbesar menyewakan properti saat ini bukan sekadar memiliki asetnya, melainkan menjaga agar aset tersebut tetap produktif dan menghasilkan. "Banyak pemilik apartemen awalnya memilih mengelola unitnya sendiri. Namun untuk menghasilkan pendapatan sewa yang optimal membutuhkan strategi yang tepat, mulai dari menentukan harga pasar, marketing, hingga handling calon penyewa," ujar Aldina. Jika strateginya kurang tepat, unit bisa kosong berbulan-bulan, biaya IPL tetap berjalan, dan potensi pendapatan sewa ikut hilang.
Pasar Sewa yang Semakin Kompetitif
Tantangan ini tidak lepas dari kondisi pasar. Data Leads Property pada kuartal pertama 2025 menunjukkan permintaan apartemen sewa di Jakarta melambat sekitar 5 persen, dengan tarif sewa rata-rata turun sekitar 4,8 persen menjadi sekitar Rp 320 ribu per meter persegi per bulan. Dari sekitar 10.400 unit apartemen sewa di Jakarta, hanya sekitar 63,7 persen atau sekitar 6.625 unit yang terisi, dan hampir setengahnya berada di kawasan Central Business District (CBD).
Artinya, persaingan antar pemilik properti untuk mendapatkan penyewa semakin ketat. Berikut kesalahan yang paling sering terjadi dan cara menghindarinya.
Kesalahan yang Sering Dilakukan Pemilik Properti
- Memasang harga sewa yang tidak sesuai pasar. Pemilik kerap mematok harga terlalu tinggi dengan harapan memperoleh keuntungan lebih besar, tetapi justru membuat unit sulit mendapatkan penyewa. Bandingkan dulu harga unit sejenis di gedung dan kawasan yang sama, lalu sesuaikan dengan kondisi unit.
- Kondisi unit kurang terawat. Apartemen atau rumah yang belum siap huni umumnya membutuhkan waktu lebih lama untuk mendapatkan penyewa dibandingkan unit yang bersih dan siap ditempati. Perbaiki hal-hal kecil dan pastikan seluruh fasilitas berfungsi sebelum dipasarkan.
- Pemasaran terlalu sempit. Mengandalkan satu kanal promosi saja membuat unit sulit ditemukan calon penyewa. Perluas jangkauan lewat platform properti digital, jaringan agen, hingga relasi korporasi yang sering membutuhkan hunian untuk karyawannya.
- Tidak menyeleksi calon penyewa. Seleksi penyewa atau tenant screening penting untuk meminimalkan risiko penyalahgunaan unit sekaligus menjaga kondisi properti tetap baik selama masa sewa.
- Tidak fleksibel soal durasi sewa. Masa sewa yang kaku membuat calon penyewa berpaling. Tawarkan opsi tahunan, bulanan, atau harian — sewa harian cocok untuk unit yang dekat dengan kawasan wisata dan pusat aktivitas.
Riset Pasar Sebelum Menyewakan
Head of Research & Consultancy Leads Property Indonesia, Martin Hutapea, menyarankan riset pasar dilakukan sebelum membeli unit untuk disewakan. Tujuannya mengetahui karakteristik daerah setempat: jenis pekerjaan warga sekitar, tingkat penghasilan dan daya beli, serta kedekatan dengan area perkantoran.
"Lihat kondisi karakteristik dari kota tersebut, komunitas dan daya belinya, dan CBD-nya, kegiatannya, kegiatan pekerjaannya," kata Martin. Ia juga mengingatkan agar pemilik memilih lokasi yang dekat dengan kawasan perkantoran, pusat hiburan, sekolah, dan kawasan permukiman sehingga penyewa lebih mudah bermobilisasi.
Kapan Perlu Jasa Pengelolaan Properti?
Jika pemilik tinggal jauh dari unit atau sibuk, layanan pengelolaan properti atau property management bisa menjadi solusinya. Layanan ini mencakup pemasaran unit, administrasi sewa, pemantauan kondisi properti, hingga koordinasi perawatan. Jendela360 mencatat telah mengelola lebih dari 6.000 unit apartemen yang tersebar di lebih dari 300 apartemen di Indonesia, dan kebutuhan pengelolaan profesional diperkirakan terus meningkat seiring bertambahnya pemilik unit yang ingin pendapatan sewanya optimal.
Checklist Singkat Sebelum Memasarkan Unit
- Bandingkan harga sewa dengan unit sejenis di kawasan yang sama.
- Pastikan unit bersih, terawat, dan siap huni — termasuk foto yang menarik.
- Pasang iklan di lebih dari satu kanal promosi.
- Tentukan opsi durasi sewa yang fleksibel.
- Siapkan kriteria dan proses seleksi penyewa yang jelas.
- Catat biaya operasional bulanan agar perhitungan pendapatan sewa realistis.
Pada akhirnya, kunci agar properti sewa tidak kosong berbulan-bulan adalah kombinasi harga yang realistis, unit yang terawat, pemasaran yang luas, dan penyewa yang tepat. Dengan begitu, properti tidak hanya menjadi aset yang dimiliki, tetapi juga benar-benar menghasilkan pendapatan secara berkelanjutan.
Sumber: detikProperti — Unit Apartemen Sering Kosong Berbulan-bulan, Ini Kesalahan yang Kerap Dilakukan; detikProperti — Tips Bisnis Sewa Apartemen biar Tetap Cuan di Saat Lesunya Pasar
CS 1