Properti - suppliermu.com

JAKARTA — Pasar apartemen Jakarta sedang bergerak ke dua arah yang berlawanan. Penjualan unit kondominium melemah tajam, sementara permintaan sewa justru bertambah. Bagi pemilik unit yang selama ini menunggu pembeli, ini kesempatan menghitung ulang: menyewakan unit langsung kepada penyewa, tanpa perantara, dengan tarif yang mengikuti pasar.

Laporan Jakarta Property Market Insight kuartal III 2026 dari Leads Property Services Indonesia mencatat penyerapan kondominium hanya 116 unit, hampir separuh capaian kuartal sebelumnya dan sekitar sepertiga dari periode yang sama tahun lalu. Di sisi lain, permintaan apartemen sewa bertambah 207 unit pada kuartal yang sama sehingga tingkat okupansi naik menjadi 64,8 persen, dengan total pasokan tetap 11.067 unit tanpa tambahan pasokan baru.

Di tengah pasar jual yang lesu, hunian sewa tetap punya penyewa. Yang berubah adalah cara pemilik memasarkan unitnya.

Kenapa pasar sewa bergerak berlawanan dengan pasar jual

Tekanan di pasar jual berasal dari sisi permintaan pembeli yang menahan diri, bukan dari hilangnya kebutuhan tempat tinggal. Kebutuhan itu tidak hilang, hanya berpindah bentuk menjadi sewa. Penyewa paling aktif: pekerja profesional muda, penyewa hemat, pelaku perjalanan bisnis, dan ekspatriat lajang.

Data Colliers Indonesia pada kuartal yang sama menguatkan gambaran itu. Tingkat hunian serviced apartment di Jakarta tercatat 61 persen, naik 1,6 poin dari kuartal sebelumnya, dengan tarif rata-rata Rp 457.000 per meter persegi per bulan. Kepala Riset Colliers, Ferry Salanto, menyebut pelemahan nilai tukar Rupiah ikut mendorong permintaan karena sebagian ekspatriat menerima tunjangan hunian dalam dolar AS, sehingga anggaran yang sama terasa lebih besar di Jakarta.

Angka yang perlu dipegang sebelum memasang tarif

• Okupansi apartemen sewa Jakarta kuartal III 2026: 64,8 persen (Leads Property).
• Serviced apartment: okupansi 65,8 persen, tarif rata-rata 20,3 dolar AS atau sekitar Rp 362.660 per meter persegi per bulan.
• Apartemen tanpa layanan: okupansi 54,3 persen, tarif 11,6 dolar AS atau sekitar Rp 207.234 per meter persegi per bulan.
• Tarif rata-rata pasar: 18,2 dolar AS per meter persegi per bulan.
• Colliers mencatat okupansi serviced apartment 61 persen dengan tarif Rp 457.000 per meter persegi per bulan.

Dua lembaga riset bisa menghasilkan angka berbeda karena cakupan sampelnya tidak identik. Bagi pemilik unit, rentang itu berguna sebagai pagar saat menetapkan tarif.

Serviced dan non-serviced: selisih tarif yang nyata

Jarak tarif antara unit berlayanan dan tanpa layanan mencapai 8,7 dolar AS per meter persegi per bulan. Selisih itu bukan tanpa konsekuensi. Unit berlayanan menuntut perabot lengkap, linen, kebersihan berkala, dan pengelolaan operasional yang rapi. Jika pemilik unit sanggup menyediakan paket tersebut, segmen penyewa jangka pendek dan ekspatriat terbuka. Jika tidak, bersaing di segmen tanpa layanan dengan harga lebih rendah tetapi biaya operasional lebih ringan adalah pilihan yang lebih realistis.

Hitung kasar sebelum memasang iklan

Ambil contoh unit 45 meter persegi. Pada tarif non-serviced Rp 207.234 per meter persegi, potensi sewa sekitar Rp 9,3 juta per bulan atau Rp 111,9 juta per tahun. Pada tarif serviced Rp 362.660 per meter persegi, angkanya naik menjadi sekitar Rp 16,3 juta per bulan, dengan catatan pemilik menanggung perabot dan operasional. Dengan tarif rata-rata pasar 18,2 dolar AS per meter persegi, unit 45 meter persegi setara sekitar 819 dolar AS atau Rp 14,7 juta per bulan pada kurs Rp 17.900.

Angka itu potensi bruto, bukan laba bersih. Kurangi biaya pengelolaan gedung, listrik dan air area bersama, pemeliharaan perabot, masa kosong antarpenyewa, serta biaya pemasaran. Setelah semua dikurangi, barulah tarif sewa bisa dinilai masuk akal atau tidak.

Tujuh hal yang membuat unit cepat tersewa

1. Tipe unit yang tepat. Laporan menyebut permintaan terkuat ada pada tipe studio dan satu kamar tidur.
2. Akses ke tempat kerja. Kedekatan dengan transportasi publik dan kawasan perkantoran menjadi pertimbangan utama penyewa jangka pendek.
3. Perabot siap pakai. Unit full furnished lebih cepat diambil penyewa yang baru pindah ke kota.
4. Fasilitas yang benar-benar berfungsi. Kolam renang, pusat kebugaran, dan keamanan 24 jam hanya bernilai jika kondisinya terawat.
5. Foto dan deskripsi jujur. Tampilkan luas, lantai, arah hadap, dan kondisi apa adanya untuk menyaring calon penyewa.
6. Respons cepat. Penyewa yang serius biasanya menghubungi beberapa unit sekaligus dan memilih yang paling cepat dijawab.
7. Harga sesuai pasar. Patokan per meter persegi di sekitar lokasi lebih berguna daripada meniru unit lain yang sudah lama kosong.

Menyewakan sendiri tanpa agen: berkas yang harus siap

• Bukti kepemilikan unit yang jelas dan sesuai data pengelola gedung.
• Ketentuan pengelola tentang penyewaan, termasuk batas penyewa jangka pendek bila ada.
• Perjanjian sewa tertulis: jangka waktu, tarif, cara pembayaran, hak dan kewajiban kedua pihak.
• Berita acara serah terima berisi kondisi unit, daftar perabot, serta angka meter listrik dan air.
• Ketentuan uang jaminan dan syarat pengembaliannya saat sewa berakhir.
• Klausul penghentian sewa lebih awal agar tidak menimbulkan perselisihan di kemudian hari.

Kesalahan yang membuat unit kosong berbulan-bulan

Kesalahan paling sering bukan soal harga, melainkan soal ekspektasi. Pemilik memasang tarif setinggi unit baru di gedung yang sama, padahal kondisinya belum diperbarui. Kesalahan lain adalah membiarkan unit kosong tanpa perabot sambil berharap penyewa jangka panjang datang, menyeleksi penyewa secara longgar tanpa perjanjian, dan tidak mendokumentasikan kondisi unit sebelum diserahkan. Ketiganya membuat masalah kecil berubah menjadi biaya besar.

Peluangnya sekarang cukup jelas: pasar jual sedang menunggu, pasar sewa sedang berjalan. Pemilik unit yang bersedia menyesuaikan diri dengan kebutuhan penyewa, menghitung biaya secara jujur, dan merapikan administrasi akan lebih cepat mendapat penghuni, tanpa perlu menunggu harga jual kembali bergairah.

Sumber: Kompas.com — Kondominium Sulit Terjual, Pengembang Beralih ke Bisnis Apartemen Sewa (4 November 2026); detik Properti — Rupiah Babak Belur, Apartemen Lengkap Jeroan Makin Banyak Diisi Bule (7 Oktober 2026), mengutip data Leads Property Services Indonesia dan Colliers Indonesia kuartal III 2026.