Properti - suppliermu.com

Harga rumah di pasar primer hanya naik tipis pada triwulan II 2026. Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mencatat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tumbuh 0,69% secara tahunan ke level 110,89, sedikit di atas triwulan I 2026 yang 0,62%. Kenaikan harga melandai dan penjualan belum pulih sepenuhnya, sehingga banyak keluarga memilih menunda pembelian dan menyewa dulu: kontrakan tahunan, rumah siap huni di perumahan, sampai ruko untuk usaha.

Masalahnya, transaksi sewa sering dianggap sepele: bayar, pegang kunci, selesai. Padahal tanpa pengecekan, penyewa bisa berhadapan dengan pihak yang mengaku pemilik, rumah bocor saat musim hujan, tunggakan listrik, sampai deposit yang tidak kembali. Berikut panduan praktisnya, dari sebelum survei sampai serah terima kunci.

1. Pastikan yang menyewakan memang pemiliknya

• Minta lihat dokumen kepemilikan atau dokumen pajak properti, lalu cocokkan namanya dengan identitas orang yang menyewakan.
• Samakan nama di dokumen dengan nama pemilik rekening tujuan pembayaran. Nama berbeda tanpa penjelasan adalah tanda bahaya.
• Jika lewat agen, minta tanda kewenangan tertulis dari pemilik, bukan sekadar pesan singkat.
• Minta kontak langsung pemilik untuk urusan perbaikan dan penagihan nanti.

2. Perjanjian lisan sah, tetapi rapuh saat berselisih

Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa-menyewa sebagai persetujuan memberikan kenikmatan atas suatu barang selama waktu tertentu dengan pembayaran harga tertentu, dan perjanjian lisan pun sah. Syarat sah perjanjian di Pasal 1320 juga tidak mewajibkan bentuk tertulis, sedangkan Pasal 1338 menegaskan perjanjian yang sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak.

Persoalannya pembuktian. Pasal 1581 KUHPerdata memberi efek khusus: bila tidak ada bukti tertulis dan timbul sengketa soal jangka waktu, keterangan penyewa di bawah sumpah didahulukan. Artinya perselisihan biasanya berputar pada hal yang bisa dipastikan sejak awal: berapa lama, berapa harganya, dan apa saja cakupannya. Perjanjian tertulis bermeterai cukup membuat semuanya jelas.

3. Isi perjanjian sewa yang sebaiknya tidak dilewatkan

1. Identitas lengkap kedua pihak: nama, nomor identitas, alamat, dan kontak.
2. Objek sewa secara rinci: alamat, luas tanah dan bangunan, jumlah kamar, serta fasilitas yang ikut disewakan.
3. Harga sewa dan cara pembayaran: tunai atau transfer, jadwal pembayaran, serta siapa menanggung listrik, air, dan iuran lingkungan.
4. Jangka waktu: tanggal mulai dan berakhir, plus aturan perpanjangan secara tertulis.
5. Hak dan kewajiban: penyewa memakai rumah sesuai peruntukan, pemilik menjamin rumah layak huni dan tidak mengganggu ketenangan penyewa. Pasal 1559 sampai 1560 KUHPerdata melarang penyewa menyewakan kembali rumah tanpa persetujuan pemilik.
6. Besaran deposit dan syarat pengembaliannya.
7. Cara penyelesaian sengketa: musyawarah lebih dulu, lalu pengadilan negeri sesuai domisili yang disepakati.

4. Perbaikan ringan tugas penyewa, kerusakan struktur tugas pemilik

Pembagian ini sudah jelas dalam KUHPerdata. Pemilik wajib menyerahkan rumah dalam keadaan layak huni dan memelihara bangunan agar tetap bisa dipakai sesuai fungsinya (Pasal 1551). Perbaikan kecil dan rutin seperti lampu putus, keran bocor, atau cat kotor menjadi tanggungan penyewa (Pasal 1583). Kerusakan struktur menyangkut atap, dinding, pondasi, instalasi utama, dan saluran air berada di pihak pemilik. Masukkan pembagian ini ke perjanjian supaya tidak jadi bahan debat ketika masalah muncul.

5. Deposit dan cara bayar yang aman

Tidak ada batas besar deposit dalam peraturan Indonesia. Yang berlaku adalah kebiasaan pasar: untuk rumah umumnya 1 sampai 3 bulan nilai sewa, untuk kos biasanya 1 bulan. Karena itu rinci betul nominal, syarat pengembalian, dan tenggat pengembalian setelah penyewa keluar. Untuk pembayaran, transfer dengan keterangan jelas seperti sewa rumah alamat sekian periode tertentu lebih aman daripada tunai tanpa tanda terima, karena bukti transfer sulit dibantah. Minta kuitansi setiap kali membayar.

6. Survei fisik sebelum uang keluar

• Aliran air dan sanitasi: cek semua keran, kamar mandi, dan saluran pembuangan.
• Daya listrik: pastikan kapasitasnya cukup untuk AC, kulkas, dan mesin cuci.
• Atap dan plafon: cari noda rembesan, jamur, atau plafon mengelupas sebagai tanda kebocoran.
• Akses dan lingkungan: datangi siang dan malam, perhatikan penerangan, keamanan, serta riwayat banjir.
• Tunggakan: minta bukti pembayaran listrik, air, dan iuran lingkungan terakhir agar tidak mewarisi tagihan lama.

7. Serah terima kunci dengan berita acara dan foto

Buat berita acara serah terima yang memuat kondisi tiap ruangan, angka meteran listrik dan air, jumlah kunci, serta perabot yang ditinggalkan. Foto atau video setiap ruangan, termasuk kerusakan yang sudah ada seperti keramik retak dan cat mengelupas, lalu simpan dengan tanggal yang jelas. Tanpa dokumentasi ini, pemilik bisa mengklaim apa pun sebagai kerusakan baru saat penyewa keluar dan menahan deposit. Lakukan hal yang sama ketika mengembalikan rumah.

8. Bagaimana kalau rumah dijual saat masih disewa?

Pasal 1576 KUHPerdata menyebut perjanjian sewa tidak otomatis berakhir hanya karena rumah yang disewa dijual, kecuali diatur lain dalam kontrak. Jadi kalau pemilik berencana menjual propertinya, sepakati sejak awal: sewa berlanjut sampai masa sewa habis, atau ada kompensasi bila penyewa diminta pindah lebih cepat.

Catatan aturan

Sewa-menyewa rumah dan kos berpijak pada KUHPerdata Buku III Pasal 1548 sampai 1600. Aturan lama soal penghunian rumah oleh bukan pemilik, PP Nomor 44 Tahun 1994, sudah berstatus tidak berlaku dan digantikan PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Kalau menemukan rujukan PP 44/1994 di contoh surat perjanjian di internet, itu aturan yang sudah dicabut.

Sewa rumah yang rapi sejak awal bukan formalitas. Dengan verifikasi kepemilikan, perjanjian tertulis, dokumentasi serah terima, dan bukti pembayaran yang tersimpan, pemilik dan penyewa sama-sama tenang sampai masa kontrak berakhir.

Sumber: Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia, Triwulan II 2026; detikProperti, cara menyusun surat perjanjian kontrak rumah; Commoner Law, panduan hukum sewa rumah dan deposit; Sumatera Ekspres, hal yang wajib dicek sebelum menyerahkan uang sewa; panduan memilih rumah kontrakan; JDIH BPK, status PP Nomor 44 Tahun 1994.