Menjual atau membeli tanah dengan pembayaran tunai sering dianggap urusan cepat: harga cocok, uang dibayar, sertifikat diserahkan. Kenyataannya, banyak transaksi tanah tersendat justru di tahap pengukuran bidang oleh Kantor Pertanahan (Kantah). Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menegaskan permohonan pengukuran bisa berhenti di tengah jalan, bahkan berkasnya ditutup, hanya karena batas tanah dipersoalkan tetangga.
Kenapa Berkas Pengukuran Bisa Ditutup
Direktur Jenderal Survei dan Pemetaan Pertanahan dan Ruang (SPPR) Kementerian ATR/BPN, Virgo Eresta Jaya, menjelaskan bahwa pemohon perlu memastikan kesiapan bidang tanah sebelum jadwal pengukuran dilaksanakan. Jika di lapangan ternyata tetangga tidak menyetujui batas tanah, berkas permohonan akan ditutup.
“Kalau misal petugas ukur kita datang kemudian ternyata tetangganya tidak setuju dengan batasnya, kita tutup ya berkasnya,” kata Virgo.
Tiga Pemicu Utama Berkas Ditutup
Dari penjelasan ATR/BPN, ada beberapa kondisi yang membuat berkas pengukuran dihentikan atau ditutup:
- Tetangga atau pihak lain yang berbatasan tidak menyetujui hasil pengukuran batas bidang tanah.
- Hasil pemetaan menunjukkan bidang tanah masuk kawasan hutan.
- Bidang tanah ternyata termasuk aset Barang Milik Negara (BMN).
Surat Pernyataan di Loket yang Sering Diabaikan
Saat menyerahkan berkas dan memilih jadwal pengukuran, pemohon menandatangani surat pernyataan. Petugas loket wajib membacakan dan menjelaskan isinya agar pemohon memahami syarat yang harus dipenuhi, terutama soal kesiapan batas dan kelengkapan dokumen.
Menurut Virgo, masih banyak pemohon yang memasukkan berkas meskipun dokumen belum lengkap atau kondisi bidang tanah belum siap. Akibatnya muncul tunggakan dalam proses pelayanan. Karena itu, pastikan semuanya beres sebelum mengambil nomor antrean pengukuran — bukan sesudahnya.
Pengukuran Terjadwal: Tunggu 7 Hari, Peta Bidang 5 Hari
Untuk memangkas alur yang panjang, ATR/BPN menjalankan layanan Pengukuran Terjadwal di 462 Kantor Pertanahan kabupaten/kota. Layanan ini diuji coba sejak Juli 2025 dan memungkinkan pemohon memilih waktu pengukuran yang sudah dijadwalkan.
Dalam skema ini, waktu tunggu kegiatan pengukuran ditetapkan tujuh hari, sedangkan penyelesaian Peta Bidang Tanah (PBT) lima hari setelah pengukuran. Pekerjaan pun diringkas: petugas ukur sekaligus melakukan pemetaan, menangani satu berkas per hari, dengan estimasi pengerjaan maksimal lima hari kerja. Sebelumnya, alurnya melibatkan surat tugas, juru ukur, hingga petugas pemetaan terpisah.
Checklist Sebelum Transaksi Tanah Tunai
Agar jual beli tanah tunai tidak macet di meja pengukuran, lakukan persiapan berikut:
- Pasang patok atau pagar permanen sesuai batas yang diakui kedua pihak sebelum petugas ukur datang.
- Sampaikan rencana pengukuran kepada tetangga yang berbatasan, lalu pastikan mereka bersedia hadir atau menandatangani persetujuan batas.
- Cek ulang kelengkapan dokumen kepemilikan dan identitas pemohon, karena berkas tidak lengkap berpotensi menjadi tunggakan.
- Hadiri pengukuran, atau kirim kuasa yang memahami batas tanah, dan catat hasil ukur di lapangan.
- Dokumentasikan patok, pagar, dan titik sudut bidang dengan foto bertanggal sebagai bukti jika batas dipersoalkan kemudian.
- Pastikan bidang tanah bukan kawasan hutan dan bukan aset BMN, supaya tidak ditutup setelah pemetaan.
- Tuangkan kesepakatan batas dan luas bidang dalam perjanjian pengikatan jual beli serta akta sebelum pembayaran tunai diselesaikan.
Jika Batas Tanah Terlanjur Disengketakan
Pemerintah menyiapkan jalur penyelesaian konflik agraria melalui Badan Reforma Agraria Nasional (BRAN). Wakil Menteri ATR/Wakil Kepala BPN, Ossy Dermawan, menyatakan BRAN bertugas mengurai kebuntuan hukum dalam penyelesaian konflik agraria, termasuk memediasi konflik tanah antara masyarakat dan korporasi.
Dalam rapat koordinasi bersama Kementerian PANRB, pembahasannya mencakup penataan organisasi dan kewenangan BRAN agar tidak tumpang tindih dengan ATR/BPN. RUU Pengaturan Reforma Agraria sudah disetujui pemerintah dan DPR RI untuk disahkan menjadi undang-undang, sehingga badan ini akan bekerja di bawah kepemimpinan langsung Presiden. ATR/BPN menyiapkan bahan dan proses administrasi, lalu pelimpahan penanganan dilakukan ke BRAN.
Kesimpulannya, membeli atau menjual tanah secara tunai bukan hanya soal harga dan serah terima sertifikat. Batas yang jelas, tetangga yang sepakat, dan dokumen yang lengkap adalah penentu apakah proses pengukuran berjalan lancar atau justru berhenti di tengah. Rapikan ketiga hal itu lebih dulu, dan transaksi bisa tuntas tanpa risiko berkas ditutup.
Sumber: Kompas.com Properti — Pengukuran Tanah BPN Bisa Dihentikan jika Batas Diprotes Tetangga; detikProperti — Konflik Tanah Warga vs Korporasi Bakal Ditangani BRAN
CS 1