Properti - suppliermu.com

JAKARTA — Bagi pekerja muda di Jabodetabek, pertanyaan "ngontrak atau beli rumah" kini bukan lagi soal gengsi, melainkan soal hitungan. Analisis Harian Kompas terhadap 58.713 iklan penjualan rumah di lokapasar properti Jabodetabek menemukan hanya 2,06 persen rumah yang terjangkau bagi pekerja berupah minimum kabupaten/kota. Artinya, sekitar 98 dari 100 rumah yang ditawarkan berada di luar jangkauan warga.

Ukuran yang dipakai adalah price-to-income ratio (PIR), yakni perbandingan harga rumah dengan pendapatan tahunan rumah tangga. Batas PIR 3 berarti harga rumah maksimal tiga kali pendapatan tahunan. Dengan rata-rata upah minimum Jabodetabek Rp 5,52 juta per bulan atau Rp 66,2 juta per tahun, pekerja berpendapatan minimum hanya mampu membeli rumah maksimal sekitar Rp 198,6 juta.

Temuan itu sejalan dengan tren yang diamati pelaku pasar: generasi muda makin lama menunda pembelian rumah dan memilih menyewa. Pengamat properti Panangian Simanungkalit menyebut fenomena itu nyata, terutama di kalangan Gen Z berusia 20-an tahun yang belum menikah dan lebih mementingkan kedekatan tempat tinggal dengan lokasi kerja serta infrastruktur transportasi.

Kenapa rumah di Jabodetabek makin jauh dari jangkauan

Dari 58.713 iklan yang dianalisis, harga median rumah mencapai Rp 1,6 miliar, sementara harga rata-ratanya Rp 3,23 miliar. Selisih lebar antara median dan rata-rata menunjukkan adanya unit-unit berharga sangat tinggi yang menarik rata-rata ke atas.

Harga median Rp 1,6 miliar setara 24 kali pendapatan tahunan pekerja berupah minimum Jabodetabek. Itu masuk kategori hampir mustahil terjangkau dalam klasifikasi Demographia, yang menempatkan PIR 9 atau lebih sebagai rumah yang tak terjangkau.

Jika analisis dipersempit ke rumah dua kamar tidur — representasi rumah pertama keluarga muda, sebanyak 15.299 iklan — keterjangkauannya naik menjadi 6,18 persen. Dengan batas lebih longgar, PIR 6 atau harga maksimal Rp 397,18 juta, porsinya menjadi 7,24 persen, dan untuk rumah dua kamar tidur mencapai 20,4 persen.

Masalahnya bukan hanya harga, tetapi juga lokasi. Jarak median rumah yang ditawarkan di lokapasar sekitar 26,3 km dari Tugu Monas. Rumah bersubsidi bahkan lebih jauh: median 44,5 km, sekitar 18,15 km lebih jauh dari rumah komersial. Bagi pekerja, jarak itu langsung berubah menjadi biaya transportasi dan waktu tempuh harian.

Ngontrak bukan berarti uang hangus

Kepemilikan rumah tunai pun punya biaya yang jarang dihitung dalam perbandingan sederhana: pajak bumi dan bangunan tahunan, perawatan rutin, perbaikan besar (atap, pipa, pengecatan), asuransi, serta biaya pengurusan surat saat membeli dan menjual. Sewa memindahkan sebagian besar biaya itu ke pemilik, dengan imbalan berupa harga yang pasti selama masa kontrak dan kebebasan pindah.

Data BPS yang diolah Kompas menunjukkan sekitar 1,24 juta rumah tangga di Jabodetabek menyewa tempat tinggal, atau 14,6 persen dari rumah tangga yang menempati rumah sendiri atau menyewa. Proporsi itu lebih tinggi daripada metropolitan Bandung (11,5 persen), Yogyakarta (11,1 persen), dan Surabaya (10,8 persen), sementara Makassar hanya 5,2 persen.

Empat situasi ketika ngontrak lebih masuk akal

1. Baru mulai bekerja dan mobilitas tinggi. Jika dalam 2-3 tahun ke depan kemungkinan pindah kota atau pindah kantor masih besar, sewa jauh lebih murah daripada membeli lalu menjual lagi dalam waktu singkat.
2. Dana darurat belum aman. Membeli rumah tunai dengan menguras seluruh tabungan membuat keuangan rapuh saat ada kebutuhan mendadak. Sewa bulanan atau tahunan lebih ringan di kas.
3. Butuh tinggal dekat pusat aktivitas. Panangian memberi gambaran sederhana: pekerja bergaji Rp 5 juta bisa menyewa sekitar Rp 1 juta asal dekat LRT atau busway, daripada membeli rumah murah yang jauh dari tempat kerja.
4. Belum yakin lokasi atau tipe hunian. Menyewa satu-dua tahun memberi kesempatan mencoba kawasan, akses jalan, dan tetangga sebelum memutuskan membeli.

Tiga situasi ketika membeli tunai lebih tepat

• Dana tunai cukup tanpa mengorbankan tabungan darurat. Idealnya dana darurat 6-12 bulan biaya hidup tetap utuh setelah pembelian, ditambah cadangan untuk perbaikan awal.
• Rencana tinggal lima tahun atau lebih. Semakin lama menetap, semakin besar manfaat kepastian tempat tinggal dan semakin kecil biaya pindah yang harus ditanggung berulang.
• Ada kebutuhan yang menetap. Zona sekolah anak, usaha dari rumah, atau ruang untuk keluarga besar membuat lokasi dan luas bangunan sulit dikompromikan lewat sewa.

Cara menekan biaya ngontrak di dalam kota

• Pilih hunian dalam radius 1-2 km dari halte, stasiun, atau shelter transit; selisih harga sewa sering tertutup oleh penghematan transportasi harian.
• Negosiasikan harga untuk pembayaran satu tahun di muka, tetapi pastikan kontrak menuliskan nominal, periode, dan syarat perpanjangan.
• Pilih unit tanpa perabot jika sudah punya furnitur sendiri; harga sewanya biasanya lebih rendah.
• Masukkan listrik, air, dan iuran pengelolaan ke dalam perbandingan total biaya bulanan, bukan hanya angka sewa.
• Pertimbangkan coliving atau rumah bersama untuk memangkas biaya per orang, asalkan pembagian ruang dan tanggung jawab jelas.

Lima hal yang wajib jelas sebelum tanda tangan kontrak

1. Nama pemilik di kontrak harus sama dengan nama pada sertifikat atau dokumen kepemilikan; minta salinan dan foto identitasnya.
2. Masa sewa, tanggal mulai dan berakhir, serta opsi perpanjangan dengan batas kenaikan sewa yang disepakati di awal.
3. Pembagian tanggung jawab perbaikan: kerusakan struktural dan instalasi oleh pemilik, kerusakan akibat pemakaian oleh penyewa.
4. Besaran deposit dan syarat pengembaliannya, termasuk kondisi unit yang dianggap wajar saat masa sewa berakhir.
5. Jumlah penghuni yang diizinkan dan larangan mengalihkan sewa ke pihak lain tanpa persetujuan tertulis.

Kesimpulan: sewa membeli waktu, beli tunai membeli kepastian

Data BPS 2026 menunjukkan akses rumah layak huni nasional naik dari 68,4 persen menjadi 70,3 persen, dengan backlog kepemilikan turun menjadi 12,39 persen atau sekitar 9,29 juta rumah tangga. Namun masih ada 18,01 juta rumah tangga yang tinggal di rumah milik sendiri tetapi belum layak huni. Angka-angka itu mengingatkan bahwa kualitas hunian sama pentingnya dengan status kepemilikan.

Karena itu, keputusan ngontrak atau membeli sebaiknya diambil dari aritmetika pribadi: besaran dana tunai yang benar-benar aman dipakai, lama rencana tinggal, biaya transportasi, dan kebutuhan ruang. Di pasar Jabodetabek yang harganya median 24 kali pendapatan tahunan, menyewa lebih dulu bukan langkah mundur, melainkan cara membeli waktu untuk menyiapkan dana dan memastikan lokasi yang tepat.

Sumber: Kompas.id — "Harga Rumah Semakin Tak Tergapai" (21 September 2026); CNBC Indonesia — "Bos Properti Merapat, Gen Z Ternyata Pilih Ngontrak Rumah di sini" (3 November 2026).