Punya unit apartemen di kawasan strategis bukan jaminan unit langsung terisi penyewa. Di Jakarta saja, riset Colliers Indonesia yang dikutip Real Estate Indonesia (REI) DKI Jakarta memperkirakan sekitar 29.000 unit apartemen milik belum terserap pasar hingga Agustus 2026. Sementara di lapangan, banyak unit yang sudah dimiliki perorangan tetap kosong berbulan-bulan, padahal iuran pengelolaan lingkungan (IPL) dan tagihan listrik area bersama terus berjalan setiap bulan.
Head of Sales and Operations Jendela360, Aldina Fatwa Hakiki, menyebut tantangan terbesar pemilik apartemen hari ini bukan sekadar memiliki aset, tetapi menjaga aset itu tetap produktif. Menurutnya, pemilik yang mengelola sendiri sering kehilangan pendapatan karena strategi harga, pemasaran, dan penyaringan penyewa tidak disiapkan. Berikut kesalahan yang paling sering terjadi dan cara praktis memperbaikinya.
1. Memasang harga sewa tanpa pembanding pasar
Kesalahan paling umum adalah mematok harga tinggi dengan harapan mendapat hasil lebih besar. Akibatnya unit sulit dilirik dan justru kehilangan pendapatan berbulan-bulan. Sebelum memasang harga, kumpulkan 5-10 listing sejenis di gedung yang sama atau sekitarnya, catat luas, lantai, kondisi furnitur, dan fasilitasnya.
- Hitung harga per meter persegi, bukan hanya angka total.
- Bandingkan unit yang benar-benar setara: studio dengan studio, furnished dengan furnished.
- Uji harga selama 2-3 minggu. Jika peminat minim, turunkan bertahap 5-10 persen daripada membiarkan unit menganggur berbulan-bulan.
2. Unit belum siap huni dan foto seadanya
Aldina menegaskan unit yang kurang terawat butuh waktu jauh lebih lama untuk mendapat penyewa dibanding unit yang siap ditempati. Sebelum memasarkan, pastikan keran, colokan, AC, dan kunci berfungsi; cat ulang bagian yang kusam; bersihkan menyeluruh termasuk lemari dan kamar mandi. Foto diambil siang hari dengan cahaya alami, 15-20 gambar per ruang, ditambah video singkat 60 detik berisi alur masuk, ruang utama, dan fasilitas gedung. Sebutkan jarak ke stasiun, halte, mal, atau perkantoran karena itu yang paling sering ditanyakan calon penyewa.
3. Bergantung pada satu kanal promosi
Menunggu agen konvensional saja tidak cukup. Sebarkan listing ke portal properti, grup komunitas penghuni gedung, jaringan HRD perusahaan di sekitar lokasi, dan agen yang memang aktif di gedung tersebut. Semakin banyak kanal, semakin cepat unit ditemukan. Simpan satu nomor khusus untuk urusan sewa dan aktifkan notifikasi agar pesan tidak terlewat.
4. Tidak jelas menyasar segmen mana
Unit studio dekat kampus dan unit dua kamar di kawasan kantor membutuhkan isi furnitur dan gaya promosi berbeda. Tentukan target penyewa lebih dulu, lalu sesuaikan: meja kerja dan internet cepat untuk pekerja muda, tempat tidur tambahan untuk keluarga kecil, perabot netral untuk ekspatriat. Unit yang dirancang untuk semua orang biasanya tidak menarik bagi siapa pun.
5. Menerima penyewa tanpa penyaringan
Seleksi penyewa penting untuk menekan risiko penyalahgunaan unit dan kerusakan. Mintalah salinan identitas, bukti pekerjaan atau keterangan institusi, serta satu referensi. Lakukan wawancara singkat, jelaskan aturan gedung, dan pastikan jumlah penghuni sesuai perjanjian.
6. Perjanjian sewa terlalu longgar
Perjanjian sewa langsung sebaiknya memuat hal-hal berikut, tanpa perlu pasal berbelit:
- Nama dan identitas kedua pihak, alamat unit, serta jangka waktu sewa.
- Harga sewa, cara pembayaran, dan kapan pembayaran dilakukan.
- Uang jaminan dan syarat pengembaliannya setelah serah terima.
- Batas pemakaian air, listrik, dan fasilitas gedung; siapa menanggung apa.
- Daftar inventaris furnitur beserta kondisinya.
- Aturan tamu, hewan peliharaan, renovasi kecil, dan larangan menyewakan ulang tanpa izin.
- Prosedur pemberitahuan sebelum masa sewa berakhir dan tata cara check-out.
7. Mengabaikan biaya operasional saat menghitung untung
Pendapatan sewa bukan keuntungan bersih. Kurangi IPL, listrik area bersama, perawatan AC dan water heater, biaya bersih-bersih antar penyewa, pajak atas penghasilan sewa, serta biaya pemasaran. Angka sisa itulah yang layak dibandingkan dengan nilai unit. Pemilik yang menghitung hanya dari angka sewa sering kecewa ketika tagihan datang bersamaan.
8. Lambat merespons dan serah terima tanpa bukti
Calon penyewa biasanya menghubungi beberapa unit sekaligus; yang dijawab paling cepat sering yang dipilih. Sediakan jadwal inspeksi yang fleksibel, termasuk akhir pekan. Saat serah terima, buat berita acara berisi foto kondisi unit, angka meter listrik dan air, jumlah kunci, serta daftar inventaris yang ditandatangani kedua pihak. Simpan salinannya untuk mencegah sengketa saat penyewa keluar.
Kapan sebaiknya memakai jasa pengelolaan properti
Jika pemilik tinggal jauh dari unit, sibuk, atau memiliki lebih dari satu unit, layanan pengelolaan properti bisa menjadi jalan tengah. Cakupannya umumnya meliputi pemasaran, administrasi sewa, pemantauan kondisi unit, dan koordinasi perawatan. Sebelum menandatangani kerja sama, minta rincian biaya, kewajiban masing-masing pihak, laporan bulanan, dan siapa yang berwenang menyetujui perbaikan di atas nilai tertentu.
Tiga langkah yang bisa dimulai minggu ini
- Bandingkan harga sewa unit Anda dengan 5 listing sejenis dan hitung harga per meter persegi.
- Perbaiki satu hal yang paling terlihat: cat dinding, lampu ruang utama, atau kebersihan kamar mandi, lalu foto ulang.
- Sebar listing ke minimal tiga kanal berbeda dan catat jumlah peminat setiap minggu.
Unit kosong adalah kerugian yang berjalan diam-diam: tidak ada pemasukan, tetapi kewajiban bulanan tetap ada. Pemilik yang disiplin soal harga pasar, kesiapan unit, dan perjanjian yang rapi biasanya lebih cepat menemukan penyewa yang tepat dan bertahan lama.
Sumber: detikProperti — Unit Apartemen Sering Kosong Berbulan-bulan, Ini Kesalahan yang Kerap Dilakukan; CNBC Indonesia — Ada Fenomena 29.000 Unit Apartemen di Jakarta Kosong Belum Laku.
CS 1