Harga tanah di banyak kota terus naik, tetapi penerimaan negara dari pajak properti justru jalan di tempat. Laporan Revenue Statistics in Asia and the Pacific 2026 yang diterbitkan OECD mencatat penerimaan pajak properti Indonesia pada 2024 sebesar Rp39,29 triliun — turun tipis dari Rp39,97 triliun pada 2023, dan masih di bawah capaian 2010 yang Rp40,54 triliun. Bagi calon pembeli tanah atau rumah, angka ini bukan sekadar berita makro: ia menjelaskan kenapa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di banyak daerah sering tertinggal dari harga pasar, dan bagaimana sebaiknya angka itu dipakai saat menawar.
Isi datanya: 15 tahun tanpa pertumbuhan berarti
Mengutip data OECD yang diulas Ikatan Konsultan Pajak Indonesia (IKPI) dan Kontan, penerimaan pajak properti Indonesia bertahan di kisaran Rp30 triliun sampai Rp40 triliun per tahun sejak 2010. Kontribusinya hanya sekitar 1,5% dari total penerimaan pajak Rp2.620,67 triliun versi OECD, sementara penerimaan pajak atas barang dan jasa sudah tumbuh lebih dari tiga kali lipat dalam periode yang sama.
Rincian penerimaan pajak properti 2024:
- Pajak berulang atas kepemilikan properti tidak bergerak (PBB): Rp32,49 triliun
- BPHTB, pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan: Rp6,80 triliun
- Pajak kekayaan bersih, pajak warisan, dan pajak hadiah: nihil sepanjang 2000–2024
Artinya, porsi terbesar justru berasal dari PBB yang nilainya mengikuti NJOP. Ketika NJOP tidak diperbarui secepat harga pasar, penerimaan pun ikut tertahan.
Kenapa NJOP sering tertinggal dari harga pasar
NJOP didefinisikan sebagai harga rata-rata dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bila tidak ada transaksi, nilainya ditentukan lewat perbandingan harga dengan objek sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Penetapannya dilakukan pemerintah daerah; di Jakarta, evaluasi dilakukan berkala lewat pemutakhiran data dan penilaian massal dengan mempertimbangkan harga pasar, pembangunan infrastruktur, aksesibilitas, hingga perubahan zonasi.
Masalahnya, penilaian massal selalu berjalan di belakang transaksi harian. Di lokasi yang cepat berubah — dekat tol baru, stasiun MRT, atau kawasan komersial yang baru hidup — harga transaksi bisa melonjak jauh sebelum NJOP disesuaikan. Sebaliknya, PBB yang murah sering disalahartikan sebagai tanda tanah di situ masih murah.
Jangan pakai NJOP sebagai patokan harga tunggal
NJOP adalah dasar pengenaan PBB, bukan harga jual. Untuk transaksi, dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak: pada jual beli dihitung dari harga transaksi, dan NJOP dipakai bila harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP (ketentuan PDRD daerah, contohnya Perda Kota Salatiga No. 9 Tahun 2025). Jadi Anda tidak bisa memaksa harga jual turun ke angka NJOP, tetapi Anda bisa memakai NJOP untuk menguji kewajaran harga yang diminta.
Empat langkah memakai NJOP saat menilai tanah
- Unduh SPPT dan catat NJOP per meter persegi. Di Jakarta, E-SPPT bisa diunduh lewat pajakonline.jakarta.go.id; di daerah lain lewat portal pajak daerah atau kantor kelurahan/kecamatan. Pisahkan NJOP tanah dan NJOP bangunan supaya tidak tertukar.
- Bandingkan NJOP dengan 3–5 harga pembanding. Ambil listing sejenis di radius yang masuk akal, hitung harga per meter persegi, lalu lihat selisihnya. Selisih dua sampai tiga kali NJOP di kawasan berkembang masih wajar; selisih lima kali ke atas perlu penjelasan penjual — misalnya bangunan sudah berdiri, akses jalan lebih baik, atau memang harga yang diminta kemahalan.
- Cek Zona Nilai Tanah (ZNT). Peta ZNT ATR/BPN di bhumi.atrbpn.go.id menampilkan rentang nilai tanah per zona. Angka ZNT biasanya lebih dekat ke harga pasar daripada NJOP per bidang, sehingga cocok jadi jembatan antara NJOP dan harga listing.
- Tanyakan riwayat transaksi ke pihak lokal. Notaris/PPAT, agen, atau tetangga biasanya tahu harga deal terakhir di gang yang sama. Harga kesepakatan nyata lebih dipercaya daripada harga pasang di iklan.
Tiga tanda NJOP di lokasi Anda tertinggal
- Nilai NJOP di SPPT nyaris tidak berubah tiga sampai lima tahun, padahal di sekitar sedang dibangun tol, stasiun, atau pusat perbelanjaan.
- Harga listing seragam jauh di atas NJOP tanpa penjelasan soal kondisi bangunan dan akses.
- ZNT setempat sudah naik, tetapi NJOP bidang yang Anda incar masih menempel di batas bawah zona.
Kalau menemukan tanda-tanda ini, jangan langsung menyimpulkan tanah itu murah. Sebaliknya, siapkan bukti pembanding harga dan perhitungkan kemungkinan NJOP disesuaikan pada tahun-tahun berikutnya, karena itu akan menaikkan PBB tahunan yang Anda tanggung sebagai pemilik baru.
Untuk penjual: NJOP rendah bukan alat menaikkan harga
Berlaku juga sebaliknya. Menawarkan tanah dengan kalimat “NJOP-nya rendah, jadi pembeli hemat pajak” hanya masuk akal bila harga transaksi memang berada di bawah NJOP — sesuatu yang jarang terjadi di pasar yang sedang naik. Pembeli sekarang terbiasa membandingkan harga per meter lintas iklan, sehingga klaim seperti itu cepat teruji. Yang tetap membuat properti cepat laku: legalitas bersih, akses yang jelas, kondisi bangunan siap huni, dan harga yang masuk akal dibanding pembanding di sekitarnya.
Data pajak yang stagnan adalah sinyal bahwa nilai aset bergerak lebih cepat daripada administrasinya. Bagi Anda yang sedang mencari tanah atau rumah untuk dibeli tunai, NJOP paling berguna sebagai alat pembanding dan bahan negosiasi — bukan patokan tunggal, dan bukan jaminan bahwa harga yang diminta sudah wajar.
Sumber: IKPI — Pajak Properti Indonesia Stagnan 15 Tahun Meski Harga Tanah Terus Naik; Kontan — Data OECD: Penerimaan Pajak Properti RI Stagnan; Bapenda DKI Jakarta — Apa yang Membuat NJOP PBB-P2 Berubah; Perda Kota Salatiga No. 9 Tahun 2025 tentang PDRD.
CS 1