Properti - suppliermu.com

Penerimaan pajak dari sektor properti Indonesia dinilai tidak ikut naik meski harga tanah dan rumah terus melonjak. Berdasarkan laporan Revenue Statistics in Asia and the Pacific 2026 yang dikutip Ikatan Konsultan Pajak Indonesia (IKPI), penerimaan pajak properti Indonesia pada 2024 tercatat Rp 39,29 triliun, lebih rendah dibanding 2023 (Rp 39,97 triliun) dan bahkan di bawah capaian 2010 (Rp 40,54 triliun). Kontribusinya hanya sekitar 1,5 persen dari total penerimaan pajak nasional versi OECD. Artinya, banyak transaksi properti berjalan tanpa administrasi pajak yang rapi, dan di situlah jual beli tunai sering tersendat di meja PPAT maupun BPN. Berikut panduan ringkas siapa membayar apa dalam jual beli properti secara langsung.

Tiga Pajak yang Muncul dalam Satu Transaksi

• PPh Final pengalihan hak menjadi kewajiban penjual, dibayar sekali pada saat transaksi.
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) menjadi kewajiban pembeli, dibayar sekali saat perolehan hak.
• PBB-P2 adalah pajak tahunan yang mengikuti pemilik baru dan wajib lunas saat proses peralihan hak.

PPN hanya muncul bila penjual berstatus Pengusaha Kena Pajak, misalnya pengembang. Untuk jual beli antarperorangan secara tunai, yang berlaku adalah tiga pajak di atas.

PPh Final 2,5 Persen: Tanggungan Penjual

Dasar hukumnya PP Nomor 34 Tahun 2016: penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai PPh bersifat final sebesar 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan. Khusus Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dijual wajib pajak yang usaha pokoknya mengalihkan properti, tarifnya 1 persen.

• Contoh: rumah terjual Rp 750 juta, maka PPh finalnya 2,5 persen x Rp 750 juta = Rp 18,75 juta.
• Setoran dilakukan lewat Coretax DJP dengan jenis pajak 411128 dan kode setoran 402 atas nama penjual.
• Bukti setor wajib divalidasi (e-PHTB). Sejak 2025 permohonan validasi dilakukan melalui Coretax, dan NIK penjual maupun pembeli harus sudah terdaftar sebagai NPWP. Jika belum, validasi tidak bisa dilanjutkan dan balik nama di BPN ikut tertunda.

BPHTB Maksimal 5 Persen: Tanggungan Pembeli

Sejak UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD, BPHTB sepenuhnya dikelola pemerintah kabupaten/kota. Rumusnya: BPHTB = 5 persen x (NPOP - NPOPTKP).

• NPOP adalah nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi.
• NPOPTKP adalah batas bebas pajak. UU HKPD menetapkan minimal Rp 80 juta untuk perolehan biasa dan minimal Rp 300 juta untuk waris atau hibah wasiat. Daerah boleh menetapkan lebih tinggi; DKI Jakarta misalnya memakai Rp 250 juta untuk perolehan hak pertama sesuai Perda 1 Tahun 2024.

Contoh rumah Rp 750 juta di daerah dengan NPOPTKP Rp 80 juta: 5 persen x (Rp 750 juta - Rp 80 juta) = Rp 33,5 juta. Bila objek yang sama berada di Jakarta, BPHTB-nya Rp 25 juta. Selalu konfirmasi angka NPOPTKP ke Bapenda setempat karena setiap daerah punya Perda sendiri.

Keringanan yang Sering Terlewat

Bagi pembeli rumah pertama di DKI Jakarta yang ber-KTP DKI, dengan NPOP sampai Rp 500 juta dan perolehan lewat jual beli rumah tapak atau rumah susun, Bapenda DKI memberikan pengurangan BPHTB 50 persen berdasarkan Keputusan Gubernur Nomor 450 Tahun 2026. Fasilitas ini diberikan otomatis tanpa permohonan, tetapi hanya sekali untuk perolehan hak pertama. BPHTB normal rumah Rp 500 juta adalah Rp 12,5 juta, sehingga yang dibayar menjadi Rp 6,25 juta.

Untuk pajak tahunan, UU HKPD menetapkan NJOPTKP PBB-P2 minimal Rp 10 juta per wajib pajak dan tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5 persen dari NJOP, dengan besaran tarif ditetapkan lewat Perda. Periksa SPPT PBB dan pastikan tahun berjalan sudah lunas, sebab kelengkapan ini menjadi syarat sebelum PPAT melanjutkan akta.

Urutan Praktis sebelum Tanda Tangan AJB

1. Cek keaslian sertifikat dan status objek, lalu minta salinan SPPT PBB tahun terakhir.
2. Hitung PPh dan BPHTB sejak awal, jangan menunggu hari penandatanganan.
3. Penjual membuat kode billing dan menyetor PPh final, kemudian mengajukan validasi PPhTB melalui Coretax.
4. Pembeli menyetor BPHTB ke kas daerah dan mengajukan validasi di Bapenda melalui e-BPHTB. Di beberapa daerah proses ini butuh beberapa hari kerja, bahkan verifikasi lapangan.
5. Pastikan NIK penjual dan pembeli sudah terintegrasi dengan NPWP sebelum mengajukan validasi.
6. Tanda tangan AJB di hadapan PPAT, lalu lanjutkan balik nama sertifikat di BPN.

Kesimpulan

Jual beli properti tunai bukan sekadar soal harga dan kesepakatan. Menghitung PPh penjual 2,5 persen dan BPHTB pembeli maksimal 5 persen setelah dikurangi NPOPTKP sejak awal, memastikan PBB lunas, serta menyiapkan NIK yang sudah terdaftar NPWP adalah cara paling murah untuk mencegah transaksi macet di depan. Simpan seluruh bukti setor dan mintalah daftar periksa pajak dari PPAT sebelum hari penandatanganan.

Sumber: IKPI - Pajak Properti Indonesia Stagnan 15 Tahun Meski Harga Tanah Terus Naik, DJP - PP Nomor 34 Tahun 2016, DJP - Validasi PPhTB dan NIK Wajib Terintegrasi NPWP, Kompas Properti - Pajak Jual Beli Tanah, Bapenda DKI Jakarta - Pengurangan BPHTB Rumah Pertama.