Punya rumah atau bangunan yang disewakan? Belakangan ini ramai dibahas di media sosial kabar bahwa mulai 2027 pemilik rumah kontrakan akan dikenakan pajak baru. Kabar itu membuat banyak pemilik properti dan calon investor bertanya-tanya. Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan pun angkat bicara: pengenaan pajak atas penghasilan sewa properti bukan jenis pajak baru, dan tidak ada program kerja khusus pada 2027 yang menyasar pemilik rumah kontrakan atau properti sewa.
Asal Muasal Isu Pajak Kontrakan 2027
Isu ini mencuat dari Forum Komunikasi Publik RUU APBN 2027. Dalam forum tersebut, penghasilan dari penyewaan properti disebut sebagai salah satu contoh penghasilan yang memang telah menjadi objek Pajak Penghasilan (PPh) sesuai ketentuan yang berlaku. Artinya, yang dibahas bukan pengenaan jenis pajak baru, melainkan penguatan kepatuhan atas kewajiban yang sudah ada.
DJP menegaskan hal itu secara resmi: "Kami memastikan tidak ada program kerja pada 2027 yang secara khusus menyasar pemilik rumah kontrakan atau properti sewa." DJP juga menyebut pengawasan dilakukan berbasis data dan analisis risiko, secara proporsional, serta tetap mengedepankan pendekatan persuasif dan edukatif — tidak semata-mata karena seseorang memiliki kontrakan.
Aturan yang Sudah Berlaku Sejak 2018
Ketentuan pajak atas penghasilan sewa properti diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, yang berlaku sejak 2 Januari 2018. Poin-poin pentingnya:
- Penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa.
- Jumlah bruto mencakup seluruh pembayaran dari penyewa terkait sewa, termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lain — baik yang diperjanjikan terpisah maupun menyatu dalam perjanjian sewa.
- Karena dihitung dari bruto, biaya yang dikeluarkan pemilik tidak mengurangi dasar pengenaan pajak. Fasilitas bebas PPh atas bagian peredaran bruto usaha sampai Rp500 juta bagi wajib pajak perorangan juga tidak berlaku atas penghasilan sewa.
Siapa yang Menyetor Pajak Sewa?
Mekanismenya ada dua:
- Penyewa sebagai pemotong PPh — misalnya instansi pemerintah atau badan usaha dalam negeri. PPh final dipotong oleh penyewa, lalu bukti pemotongan diberikan kepada pemilik.
- Penyewa bukan pemotong — misalnya penyewa perorangan. Dalam hal ini pemilik wajib menyetor sendiri PPh final yang harus dibayar dan melaporkannya sesuai ketentuan.
Contoh dari DJP: Bu Rina menyewakan sebuah rumah selama satu tahun dengan nilai sewa Rp24 juta kepada penyewa perorangan. PPh final yang harus dibayar adalah 10% × Rp24 juta = Rp2,4 juta. Karena penyewanya bukan pemotong, Bu Rina menyetor sendiri pajak tersebut dan melaporkan penghasilan sewanya pada bagian penghasilan PPh final di SPT Tahunan.
Kontrakan dan Rumah Kos Diperlakukan Berbeda
Rumah kos tidak dikenai PPh final 10% karena termasuk jasa pelayanan penginapan yang dikecualikan dalam PP 34/2017. Namun bukan berarti bebas pajak: penghasilan rumah kos diperlakukan sebagai penghasilan usaha. Wajib pajak perorangan dapat memakai tarif PPh final 0,5% (PP 20/2026) bila peredaran bruto tidak melebihi Rp4,8 miliar setahun, dengan bagian sampai Rp500 juta setahun yang dihitung secara kumulatif tidak dikenai PPh.
Yang membedakan kontrakan dan rumah kos bukan nama, cara pembayaran, atau ada-tidaknya perabot, melainkan keadaan sebenarnya dan pola transaksi. Umumnya kos berupa kamar-kamar dengan fasilitas bersama, tata tertib, dan penghuni yang berganti, sedangkan kontrakan berupa unit mandiri dengan akses, kamar mandi, dapur, dan meteran sendiri yang diserahkan secara eksklusif lewat perjanjian jangka panjang. Jika pola usaha Anda berada di antara keduanya, konsultasikan dengan kantor pajak tempat Anda terdaftar.
Praktik Baik untuk Pemilik dan Investor Properti Sewa
- Catat nilai bruto sewa secara lengkap, termasuk biaya layanan dan fasilitas yang dibayar penyewa.
- Pastikan status penyewa — pemotong atau bukan — agar tidak keliru soal siapa yang wajib menyetor.
- Simpan bukti potong atau bukti setor, dan laporkan penghasilan sewa di SPT Tahunan sesuai porsinya.
- Jika menaksir imbal hasil properti sewaan, perhitungkan PPh final 10% dalam hitungan bersih.
Kesimpulan: pajak atas rumah kontrakan bukan pajak baru — aturannya sudah berlaku sejak 2018 — dan belum ada program khusus yang menyasar pemilik kontrakan pada 2027. Yang tetap wajib adalah PPh final 10% atas penghasilan sewa tanah dan bangunan, sementara usaha rumah kos mengikuti ketentuan penghasilan usaha. Dengan pencatatan yang rapi dan pemahaman yang benar, kewajiban pajak properti sewa tidak perlu menjadi kejutan.
Sumber: DJP — PPh atas Kontrakan Bukan Pajak Baru, Apa Bedanya dengan Rumah Kos?; Kompas.com — DJP Tegaskan Belum Ada Program Khusus Pajak Rumah Kontrakan pada 2027; CNBC Indonesia — DJP: Tidak Ada Program Kerja Penarikan Pajak Kontrakan di 2027.
CS 1