Properti - suppliermu.com

Membeli tanah atau rumah secara tunai terasa lebih aman karena tidak ada urusan pembayaran panjang. Namun risikonya justru berpindah ke satu hal: dokumen. Uang sudah lunas, akta sudah ditandatangani, tetapi belakangan muncul pihak lain yang mengaku memiliki bidang tanah yang sama. Kasus seperti ini hampir selalu berawal dari satu kelalaian sederhana, yaitu sertifikat tidak diperiksa sebelum uang berpindah tangan.

Sertifikat adalah surat tanda bukti hak yang sudah dibukukan dalam buku tanah di Kantor Pertanahan. Karena itu, memeriksa sertifikat bukan sekadar melihat lembarannya asli atau tidak, tetapi mencocokkan data di dalamnya dengan data resmi milik negara. Berikut panduan praktisnya untuk pembeli tunai.

1. Pahami dulu jenis hak yang tertulis

Jenis hak menentukan sejauh apa Anda menguasai tanah. Jangan hanya melihat nama di sertifikat, baca juga halaman pertama dan lembar catatan.

• Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh atas tanah. Tidak ada batas waktu kepemilikan dan hanya bisa dimiliki warga negara Indonesia (Pasal 20 UUPA).
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) memberi hak mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun (Pasal 35 UUPA). Banyak rumah di kawasan perumahan masih berstatus SHGB.
• Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU) untuk usaha pertanian, perikanan, atau peternakan, dengan jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun (Pasal 29 UUPA).
• SHMSRS adalah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun, dipakai untuk apartemen dan rusun. Yang dibeli adalah satuannya, bukan tanah bersama di bawahnya.
• Girik, petok, atau Surat Keterangan Tanah bukan sertifikat. Dokumen ini hanya bukti penguasaan yang belum terdaftar, sehingga jual belinya jauh lebih berisiko.

2. Periksa data di lembaran sertifikat

Cocokkan nama pemegang hak dengan KTP penjual, lalu periksa luas, nomor hak, nomor surat ukur, dan batas-batas bidang. Perhatikan juga halaman catatan: apakah ada catatan sita, blokir, atau peralihan yang tidak dijelaskan penjual. Sertifikat asli memiliki blanko dan elemen pengaman resmi, tetapi jangan menilai keaslian hanya dari bentuk fisik atau hasil pindai, karena pemalsuan dokumen justru sering terlihat meyakinkan di mata orang awam.

3. Cek mandiri lewat Sentuh Tanahku dan Bhumi

Kementerian ATR/BPN menyediakan kanal gratis untuk menelusuri bidang tanah. Berdasarkan panduan KPKNL Jakarta I (DJKN Kemenkeu), langkahnya:

1. Buka aplikasi Sentuh Tanahku, pilih menu Lokasi Bidang.
2. Isi jenis hak, lima digit nomor hak, kantor pertanahan tujuan, desa atau kelurahan, lalu captcha dan klik Cari Bidang Tanah.
3. Cocokkan bentuk bidang dan batas tanah pada peta dengan data di sertifikat.
4. Perhatikan apakah bidang itu bertumpuk (overlap) dengan bidang lain. Jika ya, mintakan penjelasan ke Kantor Pertanahan setempat.
5. Buka bhumi.atrbpn.go.id dan masukkan koordinat lokasi. Bidang berwarna kuning menandakan lokasi sudah dipetakan digital dan sudah terbit hak; klik bidangnya untuk melihat penggunaan, tipe hak, luas, dan NIB.

Panduan yang sama memberi catatan penting: digitalisasi dan pemetaan BPN belum tuntas seratus persen dan akurasinya masih terbatas. Artinya, pengecekan peta ini bagus untuk deteksi dini, tetapi belum bisa dijadikan bukti final. Konfirmasi resmi tetap harus datang dari Kantor Pertanahan.

4. Minta pengecekan sertipikat secara elektronik

Menurut Petunjuk Teknis Nomor 3 Tahun 2022 tentang Pengecekan Sertipikat Elektronik, layanan ini memeriksa kesesuaian data fisik dan data yuridis pada sertifikat dengan pangkalan data Kantor Pertanahan. Untuk PPAT, pengajuan dilakukan melalui Aplikasi Mitra Kementerian dan merupakan bagian kewajiban sebelum membuat akta peralihan hak. Pihak selain PPAT mengajukan langsung ke Kantor Pertanahan setempat, dan hasilnya disahkan dengan tanda tangan elektronik pejabat berwenang. Bila hasilnya berbeda dengan data di sertifikat, pemohon dapat melakukan konfirmasi ke Kantor Pertanahan dengan membawa bukti pendaftaran dan sertifikat asli.

5. Tanya desa dan tetangga batas

Desa atau kelurahan adalah garda terdepan pendataan aset tanah. Panduan DJKN menyarankan pembeli meminta penjelasan resmi ke kantor desa mengenai riwayat bidang tanah, dan menemui tetangga batas untuk memastikan batas di lapangan sama dengan surat ukur. Bidang yang batasnya dipersoalkan tetangga sebaiknya ditunda dulu, sekecil apa pun selisihnya.

6. Waspadai sertifikat ganda

Jika muncul dua sertifikat otentik di satu bidang, peradilan mengenal kaidah bahwa sertifikat yang terbit lebih awal dianggap sah dan berkekuatan hukum, sebagaimana dirujuk dalam Putusan Mahkamah Agung 976 K/Pdt/2015. Pembatalan sertifikat sendiri merupakan tindakan administratif yang menjadi kewenangan peradilan tata usaha negara, sesuai lampiran SEMA Nomor 10 Tahun 2020. Pihak yang memalsukan surat, termasuk sertifikat, dapat dijerat Pasal 263 KUHP dengan ancaman pidana hingga delapan tahun penjara.

7. Checklist singkat sebelum uang tunai keluar

• Nama penjual identik dengan pemegang hak di sertifikat, dan pasangan pemilik hadir bila tanah merupakan harta bersama.
• Status bidang sudah dicek: tidak sedang diblokir, tidak dalam sengketa, dan tidak ada catatan sita.
• Hasil pengecekan dari Kantor Pertanahan atau PPAT sudah keluar dan datanya cocok.
• Akta jual beli dibuat dan ditandatangani di hadapan PPAT, bukan di bawah tangan.
• Nomor rekening tujuan pembayaran sesuai nama pemegang hak, dan kuitansi disimpan rapi.
• Balik nama langsung diurus setelah akta dibuat, jangan menunggu berbulan-bulan.

Kesimpulannya, membeli properti tunai tetap pilihan yang masuk akal karena prosesnya singkat dan harga bisa dinegosiasikan. Yang membuatnya aman bukan kecepatan bayar, melainkan kerapian verifikasi dokumen sebelum akad. Sempatkan satu sampai dua minggu untuk mengecek sertifikat ke sumber resmi; biaya dan waktunya jauh lebih kecil dibanding risiko kehilangan aset akibat dokumen yang bermasalah.

Sumber: DJKN Kemenkeu - Tips Sentuh Tanahku dan Bhumi; ATR/BPN - Petunjuk Teknis No. 3 Tahun 2022 tentang Pengecekan Sertipikat Elektronik; Kejaksaan RI - Halo JPN tentang sertifikat tanah ganda.