Kabut biaya administrasi pembangunan rumah sedikit terbuka bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Menteri Dalam Negeri Muhammad Tito Karnavian menyatakan pemerintah meniadakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta biaya penerbitan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bagi MBR yang ingin memperbaiki atau membangun rumah. Pernyataan itu disampaikan di sela dukungan Kemendagri terhadap Program 3 Juta Rumah, akhir pekan lalu.
Bagi Anda yang berencana membangun atau merenovasi rumah sendiri dengan dana tunai, kebijakan ini penting untuk dipahami. Bukan karena mengubah harga tanah atau material, melainkan karena memangkas pos biaya resmi yang biasanya harus disiapkan di muka. Berikut rinciannya, plus hal yang perlu Anda cek sendiri di daerah masing-masing.
Apa yang sebenarnya diumumkan
Menurut Tito, MBR yang mengurus perbaikan atau pembangunan rumah selama ini dikenakan BPHTB sebesar 5% dari nilai jual objek pajak. Pemerintah memutuskan angka itu dinolkan untuk kelompok MBR. Selain itu, biaya penerbitan PBG — yang dulu dikenal sebagai Izin Mendirikan Bangunan (IMB) — juga dibebaskan.
Tito menyebut telah menerbitkan surat edaran kepada seluruh kepala daerah sebagai dasar pelaksanaan. Dukungan Kemendagri ini merupakan bagian dari upaya mempercepat target Program 3 Juta Rumah, bersama kementerian lain dan pemerintah daerah.
Kenapa kebijakan ini relevan bagi pembeli tunai
Data Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman menunjukkan hingga 15 Oktober 2026 pembangunan dan peningkatan kualitas rumah sudah mencapai 1.790.081 unit. Rinciannya 1.103.918 unit rumah baru dan 686.163 unit perbaikan rumah. Artinya, porsi terbesar justru bukan pembangunan rumah baru dari nol, melainkan memperbaiki rumah yang sudah ada.
Di sisi lain, Tito menyebut sekitar 30 juta keluarga belum memiliki rumah atau masih tinggal di hunian yang tidak layak. Bagi pembeli tanah atau rumah tua yang berniat merenovasi dengan dana sendiri, pembebasan biaya PBG dan BPHTB dapat menurunkan total belanja — bukan harga beli, tetapi biaya legalitas setelah transaksi.
Siapa yang masuk kategori MBR
Tito menjelaskan definisi MBR kini didasarkan pada besaran penghasilan, bukan semata-mata persentase 40% masyarakat terbawah. Penetapan kriteria ini menjadi kunci agar kebijakan tepat sasaran.
Karena batas penghasilan dan tata cara verifikasinya ditetapkan lebih lanjut oleh pemerintah daerah, calon pemohon sebaiknya menanyakan angka yang berlaku di kotanya. Jangan berasumsi dulu: tetangga di kabupaten sebelah bisa punya ambang berbeda.
Langkah praktis mengurus pembebasan
- Cek dulu aturan lokalnya. Surat edaran Mendagri perlu diturunkan menjadi peraturan daerah atau kebijakan kepala daerah. Tanyakan ke Dinas Perumahan, BPKAD, atau DPMPTSP setempat apakah pembebasan sudah berlaku dan sejak tanggal berapa.
- Tentukan jenis pekerjaan. Bedakan antara membangun rumah baru, menambah luas, dan merenovasi tanpa mengubah struktur. Perlakuan PBG untuk ketiganya bisa berbeda.
- Siapkan dokumen dasar kepemilikan. Sertifikat atau bukti kepemilikan tanah, KTP, dan kartu keluarga biasanya menjadi syarat pertama. Pastikan nama di sertifikat sesuai dengan pemohon.
- Siapkan gambar rencana dan anggaran. Pengajuan PBG memerlukan gambar rencana bangunan serta perhitungan struktur. Untuk renovasi sederhana, tanyakan apakah cukup dengan gambar rencana yang disederhanakan.
- Ajukan lewat jalur resmi. Gunakan layanan tatap muka di DPMPTSP atau kanal perizinan daring yang ditunjuk daerah. Simpan tanda terima dan nomor permohonan.
- Minta bukti tertulis pembebasan. Jangan berhenti pada informasi lisan petugas. Minta dasar hukum dan surat keterangan bebas retribusi agar tidak ada tagihan susulan.
Yang tetap harus dibayar
Pembebasan ini tidak menghapus seluruh biaya. Beberapa pos yang umumnya masih berlaku antara lain:
- Biaya pengukuran dan pemetaan bila bidang tanah belum terpetakan rapi.
- Jasa perencana atau penggambar, kecuali Anda mengerjakannya sendiri dan desainnya memenuhi syarat teknis.
- Pengurusan sertifikat tanah, termasuk program pendaftaran tanah sistematis yang digelar ATR/BPN.
- Biaya notaris atau PPAT untuk transaksi jual beli tanah dan bangunan.
Untuk transaksi jual beli, pajak penjual dan pembeli di luar skema MBR tetap dihitung seperti biasa. Pastikan pembagiannya tertulis jelas di akta sebelum uang berpindah tangan.
Jebakan yang perlu diwaspadai
Kalau ada pihak yang menawarkan “urus PBG gratis, bayar belakangan” atau meminta biaya percepatan, curigai. Pembebasan resmi tidak memerlukan biaya pelicin, dan seluruh permohonan bisa ditelusuri statusnya. Simpan semua kuitansi resmi, karena dokumen ini juga berguna saat Anda menjual rumah di kemudian hari.
Periksa pula kesesuaian lahan dengan rencana tata ruang setempat sebelum membangun. Membeli tanah murah di zona yang tidak sesuai peruntukan justru bisa menggagalkan pengajuan PBG, apa pun status pembebasannya.
Kesimpulan
Kebijakan pembebasan BPHTB dan biaya PBG untuk MBR adalah kabar baik bagi pemilik rumah yang tertahan oleh biaya legalitas. Namun pelaksanaannya bergantung pada pemerintah daerah, sehingga langkah paling aman adalah menanyakan langsung ke dinas terkait sebelum menyusun anggaran renovasi atau pembangunan. Hitung ulang total biaya proyek Anda tanpa pos BPHTB dan retribusi PBG, lalu bandingkan dengan penawaran kontraktor.
Sumber: CNBC Indonesia — Mendagri Permudah Regulasi bagi MBR untuk Program 3 Juta Rumah (25 Oktober 2026); Koran Jakarta — Tembus 1,7 Juta Unit, Program 3 Juta Rumah Kebut Target (24 Oktober 2026).
CS 1