Menjual rumah seken di 2026 bukan lagi soal memasang iklan lalu menunggu pembeli datang. Data terbaru menunjukkan stok rumah bekas justru bertambah, sementara harga bergerak sangat tipis. Artinya, pembeli punya banyak pilihan dan mereka makin pemilih: yang dicari adalah rumah yang bisa langsung dihuni, bukan yang masih perlu banyak perbaikan.
Survei harga properti residensial Bank Indonesia memperlihatkan pasar rumah baru mulai membaik, tetapi harga belum ikut melonjak. Di sisi lain, pasar rumah seken (secondary) bergerak dengan logika sendiri: persediaan naik, harga datar, dan pembeli menyaring lebih ketat. Bagi pemilik rumah yang ingin menjual tunai, ini saatnya merapikan strategi, bukan hanya menurunkan harga.
Apa yang terjadi di pasar rumah seken 2026
Data Pinhome yang dikutip CNBC Indonesia menunjukkan inventori rumah secondary nasional naik 2,6% pada semester I-2026, dengan kenaikan di Jakarta sekitar 3,6%. Artinya, jumlah rumah bekas yang ditawarkan bertambah, termasuk di kota yang selama ini dianggap pasokannya terbatas.
Harga rumah bekas secara nasional tetap tumbuh, tetapi tipis: sekitar 0,8% secara tahunan pada April 2026 dan sekitar 1,1% pada Juni 2026 menurut data Rumah123. Kenaikan sebesar itu tidak cukup menutup ekspektasi harga yang sering dipasang pemilik rumah, sehingga banyak unit yang akhirnya menganggur berbulan-bulan di daftar jual.
Yang menarik, permintaan tidak hilang. Preferensi pembeli bergeser ke rumah yang sudah siap huni atau sudah direnovasi. Mereka lebih memilih membayar sedikit lebih tinggi untuk unit yang tidak perlu menambah pekerjaan, daripada mengambil rumah murah tetapi harus mengurus perbaikan sendiri.
Jakarta dan kota penyangga tidak bisa disamakan
Pengamat properti Colliers, Aleviery Akbar, menjelaskan bahwa kecepatan rumah terjual sangat ditentukan oleh jumlah stok di wilayah tersebut, bukan hanya jumlah pembeli. Jakarta memiliki lahan terbatas sehingga pilihan rumah tapak baru sedikit; sebaliknya Tangerang, Bekasi, dan kawasan penyangga lain punya pasokan jauh lebih besar.
Konsekuensinya praktis: di Jakarta, rumah yang layak dan berharga wajar bisa cepat terserap karena pembeli tidak punya banyak alternatif. Di kota penyangga, rumah harus bersaing dengan ratusan unit sejenis, sehingga harga, kondisi bangunan, dan kelengkapan dokumen menjadi penentu utama. Menyalin harga rumah di Jakarta untuk rumah di Bekasi, atau sebaliknya, adalah kesalahan yang mahal.
7 langkah agar rumah seken cepat laku
- Patok harga dari transaksi, bukan dari harapan. Kumpulkan 5–10 harga rumah sejenis di radius yang wajar — luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, dan tahun bangun mirip. Jika rumah Anda di atas rata-rata, siapkan alasan yang bisa dibuktikan: renovasi, sertifikat sudah pecah, atau akses jalan yang lebih lebar.
- Siapkan rumah untuk dilihat, bukan hanya difoto. Perbaikan ringan seperti cat ulang, memperbaiki kusen, mengganti keran bocor, dan membersihkan taman biasanya lebih menarik pembeli daripada potongan harga besar. Pembeli menilai kesan pertama dalam hitungan menit.
- Foto dan deskripsi yang jujur. Tampilkan tata ruang, dapur, kamar mandi, carport, dan akses jalan. Sebutkan kekurangan yang wajar, misalnya kamar mandi di luar atau atap perlu perbaikan. Deskripsi jujur menghemat waktu karena yang datang benar-benar berminat.
- Lengkapi dokumen sejak awal. Siapkan salinan sertifikat (SHM atau SHGB), Izin Mendirikan Bangunan/Persetujuan Bangunan Gedung, bukti pembayaran PBB terakhir, dan KTP pemilik. Pembeli tunai biasanya bergerak cepat, dan dokumen yang rapi membuat proses di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak tersendat.
- Buka akses viewing dengan jadwal jelas. Rumah yang sulit dilihat akan cepat dilupakan. Sediakan satu hari tertentu untuk kunjungan dan pastikan penjaga rumah atau keluarga bisa membukakan pintu.
- Tetapkan aturan tanda jadi tertulis. Tulis nominal tanda jadi, batas waktu pelunasan tunai, dan konsekuensi bila pembeli batal. Kesepakatan sederhana yang ditandatangani kedua pihak mencegah sengketa dan membuat pembeli serius merasa aman.
- Hitung pajak dan biaya sejak awal. Penjual perlu memperhitungkan PPh final atas pengalihan hak atas tanah/bangunan sebesar 2,5% dari nilai transaksi, ditambah biaya PPAT dan pelaporan. Menyebut angka bersih secara terbuka menghindari negosiasi ulang di menit terakhir.
Kesalahan yang membuat rumah berbulan-bulan tidak laku
- Memasang harga berdasarkan harga penawaran tetangga, bukan harga transaksi yang benar-benar terjadi.
- Menolak semua negosiasi di awal, lalu menurunkan harga drastis setelah enam bulan, sehingga pembeli curiga ada masalah pada rumah atau dokumen.
- Menawarkan rumah dalam kondisi berantakan dan berdebu di foto maupun saat viewing.
- Tidak menyebut status sertifikat dengan jelas, misalnya masih dalam proses pemecahan atau masih atas nama ahli waris.
- Memasang iklan di satu kanal saja, padahal pembeli tunai banyak yang memantau beberapa platform sekaligus.
Untuk pembeli tunai: cara membaca pasar yang stoknya naik
Bertambahnya stok adalah posisi tawar yang menguntungkan pembeli. Manfaatkan untuk membandingkan minimal tiga unit di lokasi yang sama, memeriksa riwayat renovasi, dan menanyakan alasan penjualan. Rumah yang sudah direnovasi tetap perlu diperiksa kualitas pekerjaannya: cek apakah ada rembes, apakah lantai baru dipasang di atas lantai lama, dan apakah instalasi listrik ditambah dengan benar.
Jangan lupa mencocokkan luas tanah di sertifikat dengan kondisi di lapangan, serta memeriksa batas bidang dengan tetangga. Selisih beberapa meter bisa berarti nilai ratusan juta rupiah pada lokasi tertentu. Untuk transaksi tunai, bayar melalui rekening dan lakukan pengalihan hak di hadapan PPAT, bukan sekadar kwitansi.
Kesimpulan
Pasar rumah seken 2026 memberi pelajaran sederhana: stok bertambah, harga bergerak tipis, dan pembeli memilih yang paling siap. Pemilik rumah yang menang bukan yang memasang harga tertinggi, melainkan yang menyiapkan rumah, dokumen, dan alasannya dengan rapi sejak hari pertama. Dengan harga yang berpijak pada transaksi nyata dan kondisi rumah yang siap huni, rumah seken tetap bisa terjual cepat meski pasar sedang selektif.
Sumber: CNBC Indonesia — Rumah di Jakarta vs Bekasi Cs, Mana yang Lebih Cepat Terjual? (11 Oktober 2026); CNBC Indonesia — Penjualan Rumah Baru Tiba-Tiba Bangkit dari Kubur, Ada Apa? (28 September 2026).
CS 1