Jakarta, properti.suppliermu.com — Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat 821.840 rumah di DKI Jakarta masuk kategori tidak layak huni pada 2026. Jakarta Barat menjadi wilayah dengan jumlah terbanyak sekitar 258 ribu unit, disusul Jakarta Timur 189 ribu, Jakarta Utara 174 ribu, Jakarta Selatan 134 ribu, dan Jakarta Pusat 60 ribu.
Angka itu bukan sekadar bahan rapat program perumahan. Bagi calon pembeli, data tersebut menjelaskan satu hal penting: banyak rumah yang dijual dengan harga menarik di kota besar sebenarnya berstatus rumah tidak layak huni (RTLH). Tanpa pemeriksaan yang benar, pembeli tunai bisa membayar dua kali: harga rumah plus perbaikan besar yang tidak terlihat pada survei pertama.
Secara nasional, BPS mencatat 18,01 juta rumah tangga atau 24,03 persen tinggal di rumah milik sendiri yang belum layak huni pada 2026, turun dari 18,77 juta rumah tangga atau 25,33 persen pada 2025. Akses hunian layak membaik dari 68,4 persen menjadi 70,3 persen. Namun di DKI Jakarta, rumah tangga dengan akses hunian layak baru 37,71 persen pada 2025 — jauh di bawah capaian nasional.
Empat komponen yang menentukan rumah layak huni
BPS menilai kelayakan hunian dari empat komponen yang bisa dipakai pembeli sebagai kerangka pemeriksaan:
- Ketahanan bangunan — atap, dinding, dan lantai dinilai kuat serta tidak membahayakan penghuni.
- Kecukupan luas lantai per kapita — minimal 7,2 meter persegi per orang.
- Akses air minum layak — sumber air terlindungi dan tersedia sepanjang tahun.
- Akses sanitasi layak — jamban dan pembuangan akhir tinja yang sehat.
Definisi resmi menekankan keselamatan bangunan, kecukupan minimum luas bangunan, dan kesehatan penghuni. Pedoman teknis memakai rentang 7,2 sampai 12 meter persegi per orang, sedangkan SNI 03-1733-2004 memakai 9 meter persegi per jiwa untuk keluarga empat orang.
1. Ketahanan bangunan: periksa bagian yang menanggung beban
Kerusakan struktur jarang terlihat di foto iklan. Saat survei, fokus pada bagian yang memikul beban dan bersentuhan dengan air:
- Retak diagonal di dinding dekat kusen pintu atau jendela, tanda umum penurunan pondasi.
- Plafon dengan noda kuning atau garis air, bekas bocor yang pernah ditambal.
- Dinding lembap, cat menggelembung, atau jamur di sudut ruangan.
- Kayu kusen dan rangka atap yang rapuh atau berserat bekas rayap.
Datanglah saat hujan bila memungkinkan, karena kebocoran paling jujur terlihat saat itu. Bawa meteran dan senter. Tanyakan riwayat banjir kepada tetangga, bukan hanya penjual.
2. Luas lantai per kapita: hitung, jangan dikira-kira
Standar BPS memakai 7,2 meter persegi luas lantai per orang. Keluarga empat orang membutuhkan minimal 28,8 meter persegi. Rumah 30 meter persegi yang dihuni enam orang hanya menyisakan 5 meter persegi per orang — masuk kategori tidak layak huni meski bangunannya terlihat rapi.
Kesalahan umum: memakai luas tanah sebagai luas bangunan. Sertifikat 120 meter persegi dengan bangunan 25 meter persegi tetap dihitung 25 meter persegi.
3. Akses air minum layak
Air adalah biaya tersembunyi yang sering terlewat. Periksa empat hal:
- Sumber air utama: sambungan PDAM, sumur bor, sumur gali, atau penampungan air hujan.
- Konsistensi debit: tanyakan apakah sumber pernah kering saat kemarau, dan berapa lama.
- Kualitas: cek bau, warna, dan rasa; bila ragu, uji laboratorium sebelum membeli.
- Jarak aman: sumur sebaiknya minimal 10 meter dari tangki septik dan berada di arah hulu aliran air tanah.
Bila memakai PDAM, minta tagihan tiga bulan terakhir untuk melihat pola pemakaian dan tunggakan.
4. Sanitasi layak
Sanitasi layak berarti jamban leher angsa yang tersambung ke tangki septik kedap, bukan cubluk yang langsung membuang ke saluran atau sungai. Cek umur dan kapasitas tangki, akses untuk penyedotan, kondisi kamar mandi, serta arah aliran drainase halaman. Perbaikannya bisa mahal karena membongkar lantai dan menggali tanah.
Hitung biaya perbaikan sebelum menyebut harga
- Susun daftar kerusakan dalam tiga kelompok: wajib (struktur, atap bocor, sanitasi), segera (instalasi listrik, kusen, pengecatan), dan opsional (dapur, taman, pagar).
- Minta dua sampai tiga penawaran kontraktor setempat. Harga satuan bahan dan upah berbeda antarwilayah, jadi jangan memakai angka dari iklan.
- Tambahkan biaya di luar renovasi: pengurusan dokumen, BPHTB pembeli, biaya balik nama, serta pemasangan jaringan listrik atau air bila belum ada.
- Bandingkan total harga rumah plus perbaikan dengan harga rumah layak huni di lokasi sama. Bila totalnya lebih mahal, itu dasar kuat untuk menawar atau mencari unit lain.
Konteks program: bedah rumah dan pasokan hunian
Pemerintah menargetkan perbaikan sekitar 450.000 rumah tidak layak huni secara nasional. Khusus DKI Jakarta, alokasi Program Bedah Rumah naik menjadi 10.300 unit pada 2026 dari 158 unit pada 2025. Sebagian rumah akan tampil baru diperbaiki, jadi periksa apakah strukturnya benar-benar diperkuat atau hanya luarnya yang dipercantik.
Tujuh pertanyaan wajib untuk penjual
- Kapan terakhir atap dan plafon diperbaiki?
- Apakah rumah pernah tergenang? Setinggi apa dan berapa lama?
- Dari mana sumber air utama, dan pernahkah kering saat kemarau?
- Kapan tangki septik terakhir disedot?
- Berapa luas bangunan yang tercatat di dokumen, dan ada bagian yang dibangun tanpa izin?
- Apakah batas tanah jelas dan tidak ada sengketa dengan tetangga?
- Berapa rata-rata tagihan listrik dan air per bulan?
Kesimpulan
Angka 821.840 rumah tidak layak huni di Jakarta dan 18,01 juta rumah tangga di tingkat nasional menunjukkan stok rumah murah di pasar sebagian besar butuh perbaikan. Bagi pembeli tunai, ini peluang menawar, asalkan biaya perbaikan dihitung sebelum harga disepakati. Empat komponen BPS — ketahanan bangunan, luas lantai per kapita, akses air minum, dan sanitasi — adalah kerangka paling praktis untuk memulainya.
Sumber: BPS — Statistik Perumahan 2026, CNN Indonesia — BPS Catat 821 Ribu Rumah di DKI Jakarta Tidak Layak Huni, Kompas.com — Kepala BPS Ungkap 821.840 Rumah Warga di Jakarta, dan Jurnal Permukiman PUPR — Luas Minimal Rumah Sederhana Tapak.
CS 1